Выбрать и не пожалеть

Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Выбор одного из них определяет не только порядок содержания общего имущества, но и степень участия собственников в управленческих процессах, уровень контроля за финансами и ответственность за принимаемые решения. Каждый вариант имеет свои преимущества и ограничения, которые важно учитывать, принимая решения.

Управляющая компания: обслуживание за ваш счёт

Самый распространенный способ — доверить дом специализированной организации. Управляющая компания (УК) — это коммерческая структура, которая работает на основании лицензии, выданной Госжилнадзором, и берет на себя весь спектр обязанностей: от ремонта кровли до уборки подъездов.

Отношения с УК строятся на основании договора управления многоквартирным домом. Собственники выбирают компанию на общем собрании большинством голосов.

По договору УК обязуется за определенную плату, которая также должна быть согласована с собственниками, выполнять работы и оказывать услуги: по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг. Чем выше плата за содержание — тем больше перечень услуг. Если жильцы не готовы ее индексировать, то Жилищный кодекс РФ разрешает управляющей компании предоставлять только минимальный перечень услуг.

Срок действия договора — от одного до пяти лет (в отдельных случаях возможны иные сроки). Если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора по окончании срока, он автоматически продлевается на тот же период и на тех же условиях. Собственники на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, если УК нарушает его условия, и выбрать другую организацию или изменить способ управления.

Важное техническое требование: заключенный договор управления нужно разместить в государственной информационной системе (ГИС ЖКХ).

Главный плюс УК — профессионализм и наличие штата сотрудников. Жильцам не нужно вникать в тонкости законодательства, искать подрядчиков или вести учет. Крупные компании могут оперативно реагировать на аварии и получать оптовые скидки на материалы. Управляющая организация несет ответственность за качество услуг и выполнение работ.

Но есть и оборотная сторона медали. Собственникам сложно контролировать движение финансовых средств, перечисляемых УК. А если компания недобросовестная, есть риск завышения тарифов, экономии на качестве работ.

Товарищество собственников жилья: сами за себя

Еще один способ управления — создание товарищества собственников жилья. С 2014 года возможна регистрация только в форме товарищества собственников недвижимости (ТСН), но термин «ТСЖ» в законе сохранился и активно используется в обиходе.

Решение о создании принимается на общем собрании при поддержке более 50 процентов голосов собственников. ТСЖ само становится органом управления, но может заключить договор с управляющей компанией.

При этом важно не путать два разных документа. Договор управления, когда ТСЖ передает УК все функции управления домом. И договор оказания услуг, когда УК привлекается для выполнения отдельных конкретных работ или услуг по заданию ТСЖ (например, только ремонт части общего имущества). В этом случае УК не берет на себя всю полноту управленческих функций, а работает как подрядчик.

Если управление домом взяло на себя ТСЖ или жилищный кооператив, то правление на основе утвержденной общим собранием членов сметы формирует плату за содержание и ремонт общего имущества.

В эту плату обычно включают услуги и работы по управлению домом; содержание и текущий ремонт общего имущества (уборка подъездов, обслуживание лифтов, ремонт кровли, фасадов и т.п.); расходы на коммунальные ресурсы (воду, свет, тепло), которые потребляются при содержании общего имущества (так называемые общедомовые нужды).

Плюсы ТСЖ очевидны: полный контроль над финансами. Собственники сами решают, на что тратить деньги, выбирают подрядчиков, видят все доходы и расходы. Нет «наценки» УК, а экономия остается в доме. Кроме того, ТСЖ может получать доход от аренды подвалов и чердаков.

Однако такой способ требует от жильцов активности и времени. В доме должны найтись люди, готовые войти в правление, разбираться в документах, финансах, юридических тонкостях. Эффективность ТСЖ напрямую зависит от компетентности его руководства. Возможны внутренние конфликты, недоверие к правлению, обвинения в нецелевых тратах.

Непосредственное управление: удел маленьких домов

Третий способ — когда жильцы управляют домом напрямую, без посредников. Закон разрешает такой вариант только домам, где не больше 30 квартир.

При непосредственном управлении собственники фактически предоставлены самим себе. Они сами решают все вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, самостоятельно заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Договоры на содержание и ремонт общего имущества подписываются на основании общего собрания. От имени всех в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников или иное лицо, которое указано в решении собрания либо имеет доверенность.

Плюсы непосредственного управления: отсутствие расходов на управленческий аппарат; прозрачность отношений с ресурсоснабжающими организациями; возможность самостоятельно привлекать подрядчиков. Отношения с подрядчиками регулируются Гражданским кодексом РФ, а не Жилищным. В случае некачественного выполнения работ или их невыполнения собственники вправе обратиться в суд.

Но на практике непосредственное управление демонстрирует низкую эффективность. Найти человека, который возьмет на себя инициативу и будет эффективно решать все вопросы, бывает крайне сложно. Состояние дома напрямую зависит от сплоченности собственников, их готовности участвовать в управлении и находить время для решения вопросов. Однако, как правило, жильцам сложно договариваться друг с другом.