Квадратная лотерея

Ситуация с отказом от сделки под предлогом влияния мошенников получила название «эффект Долиной» и почти повсеместно заморозила рынок вторичного жилья. Поскольку люди стали бояться приобретать квадратные метры у «божьих одуванчиков», которые затем объявляли себя жертвами телефонных аферистов. Часто — предварительно дождавшись, когда новый хозяин «убитой» хатки с любовью ее отремонтирует. Суды выносили вердикты в пользу бабушек-скамщиц (скам — интернет-мошенничество).

Оставляя добросовестного покупателя на бобах — без квартир и денег, порой взятых в кредит. Пока Верховный суд России не остановил эту вакханалию и не принудил неприкасаемую артистку вернуть покупательнице квартиру.

Из двух зол

Тем не менее, отказываться от своих схем злоумышленники не спешат, и риск быть обманутым остается для каждого из нас. Поэтому члены Общественной палаты РБ решили откликнуться на злобу дня и пригласили экспертов из различных сфер и ведомств обсудить тему, которую обозначили как «Профилактика мошеннических схем при заключении договоров в сфере купли-продажи недвижимости».

Перво-наперво приглашенные специалисты напомнили о существовании двух видов мошенничества — телефонного и подделки документов. В первом случае преступники стараются запугать жертв различными способами. Например, что некто пытается завладеть данными об их недвижимости и единственный способ этого избежать — опередить мнимого злодея. То есть быстренько все продать, а вырученные деньги перевести на «безопасные» счета.

В таких случаях обычно человека убеждают, что у него якобы взломали аккаунт и через портал Госуслуг пытаются совершить сделку с его недвижимостью, хотя это в принципе невозможно. Для убедительности неизвестные представляются по телефону сотрудниками различных ведомств: Росреестра, Госуслуг, Центробанка, ФСБ, МВД, прокуратуры, Следкома и так далее. Используя открытую информацию с их официальных сайтов: звания, фамилии, должности, номера телефонов.

Следует помнить, что представители перечисленных (а также не перечисленных) структур не звонят гражданам и уж тем более не угрожают и не требуют ничего продавать и куда-то там перечислять. Если вдруг поступил такой звонок и собеседник представился сотрудником какого-либо ведомства (хоть папой римским), правило номер один — прервать разговор. А затем незамедлительно сообщить об инциденте в правоохранительные органы.

В ситуации с документами мошенники используют поддельные доверенности, свидетельства о праве собственности, паспорта. Это чревато тем, что человек может купить квартиру у людей, не обладающих правом совершать сделки с данной недвижимостью.

— С 2022 по 2025 год у нас был выявлен 41 такой случай. Эти сведения мы передаем в правоохранительные органы. По некоторым фактам были заведены уголовные дела. В основном речь шла о поддельных доверенностях, которые часто оформляются нотариусами, якобы находящимися за пределами Башкирии, и потому не всегда удается проверить их на подлинность, — пояснила заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Марина Марты-нова.

Фактор защиты

Как же можно обезопасить себя? Специалисты Росреестра рекомендуют использовать самый простой способ — подать заявление о внесении в ЕГРН записи о невозможности регистрации объектов недвижимости без личного участия.

В связи с тем, что прошлый год оказался напряженным из-за участившихся афер с недвижимостью, количество таких запретов выросло в два с половиной раза по сравнению с предыдущим. Жители Башкирии в 2025 году подали 91,04 тысячи заявлений о невозможности госрегистрации перехода, ограничения или прекращения права на объект недвижимости без личного участия собственника.

Еще один фактор защиты — попросить паспорт у продавца, который заявляет себя в качестве владельца недвижимости. А вдруг он не тот, за кого себя выдает? Кроме того, не помешает выяснить историю самого объекта: пообщаться на эту тему с соседями, старшими по подъезду, по дому. И обязательно запросить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект.

Документ поможет убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. А также выяснить, нет ли в отношении жилья обременения (ареста, запретов, ипотеки), не признан ли владелец недееспособным, единственный ли он собственник и так далее. Проверить достоверность выписки из ЕГРН можно на официальном сайте Росреестра по указанному в документе QR-коду.

Покупателя должна сильно насторожить цепочка сделок с одной и той же недвижимостью. Иными словами, если за короткое время она несколько раз перепродавалась. Аферисты часто используют такую уловку, чтобы в итоге дойти до добросовестного приобретателя, который не подозревает, что купил квартиру в результате мошеннической схемы. Узнать это можно, заказав выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Еще продавца необходимо проверить на наличие банкротства. Актуальную информацию можно найти в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). И на наличие долгов — эти сведения есть в открытом доступе на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Если сделка совершается по нотариально удостоверенной доверенности, важно проверить ее подлинность и не отменена ли она. Это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Не менее важно выяснить, кто в квартире зарегистрирован, кроме собственника. Это может быть человек, находящийся в местах лишения свободы, за которым сохраняется право пользования квартирой. Поэтому в договоре следует подробно оговорить условие, когда из квартиры будут выписаны все зарегистрированные в ней лица. Лучше, чтобы они это сделали до заключения договора купли-продажи.

Конечно, особая история — несовершеннолетние и материнский капитал. Придется запросить справку из Фонда соцстрахования об использовании маткапитала. Если он использовался при покупке жилья, родители обязаны были наделить детей долями в праве на квартиру.

Если квартира была приобретена в браке, надо получить нотариально удостоверенное согласие супруга или супруги на сделку даже после его расторжения. И уточнить, состоялся ли раздел имущества и сколько времени прошло. Поскольку в течение трех лет после бракоразводного процесса одна из сторон может подать заявление в суд на проведение этой процедуры.

— Настоятельно советую подробнейшим образом прописать все условия сделки в договоре купли-продажи. Например, что материнский капитал не использовался, что в браке собственник жилья не состоит, что на момент заключения сделки он дееспособен. Кстати, обязательно приложите справку о психическом здоровье продавца. А в свете последних событий — еще и видеозапись процедуры заключения сделки. Сегодня суды принимают в качестве доказательства видеоматериалы, — подчеркнула Марина Мартынова.

Дефект воли продавца

Законодатели назвали дефектом, или пороком воли продавца случаи, когда собственника вынуждают продать имущество с помощью обмана, насилия, угроз. Или он неправильно оценивает суть сделки, или вынужден согласиться на кабальные условия из-за тяжелых обстоятельств. А также если не мог руководить своими поступками в силу временного расстройства психики или под воздействием алкоголя (наркотиков). Наконец, будучи недееспособным (ограниченно дееспособным), не имел юридического права самостоятельно принимать решение о продаже недвижимости. Такие сделки по иску потерпевшего суд может признать недействительными.

Типовой случай из судебной практики, когда мошенник Сидоров обманул уфимку Иванову (фамилии изменены) и завладел ее комнатой, привел в пример председатель комиссии Общественной палаты РБ по защите прав и свобод граждан, развитию институтов гражданского общества, общественному контролю Булат Сафин.

Ивановой срочно понадобились деньги, и Сидоров согласился предоставить ей процентный заем в размере 450 тысяч рублей. При этом он предложил оформить заем в виде договора купли-продажи комнаты, которая принадлежала женщине. В качестве залога. И повел Иванову в МФЦ, где убедил подписать договор купли-продажи комнаты и акт приема-передачи. В документах была указана сумма — 1 млн 200 тыс. рублей, которые он ей якобы передал в качестве оплаты за недвижимость. А затем зарегистрировал комнату на свое имя в Росреестре, о чем Ивановой не сообщил.

Женщина получила обещанный процентный заем. Но впоследствии смогла выплатить только его часть. Сидоров настоял на продаже комнаты, мол, так она и долг погасит, и остаток от реализации жилья получит. Все заботы по продаже недвижимости Сидоров, естественно, взял на себя и реализовал ее за 700 тысяч рублей, которые присвоил. В итоге женщина осталась и без комнаты, и без денег, да еще и с процентным займом на шее.

Когда обман раскрылся, Иванова обратилась в суд. Тяжба длилась несколько лет. В результате Верховный суд Башкирии признал сделку недействительной, поскольку она была совершена под влиянием обмана. А Сидоров получил срок за мошенничество по статье ч. 4 ст. 159 УК РФ, которая предусматривает наказание до десяти лет лишения свободы.

— Большинство клиентов уверены, что риелтор отвечает за сделку, и полностью на него полагаются, зачастую не вникая в суть происходящего. На самом деле договор с риелтором носит информационно-консультационный характер. И в случае отмены сделки не может служить основанием к взысканию с него убытков. Также за чистоту сделок не несут ответственность ни нотариусы, ни адвокаты. Поэтому следует внимательно изучать содержание договоров, прежде чем их подписывать, и самим все проверять, — порекомендовал Булат Сафин.

ВАЖНО!

- Через портал Госуслуг невозможно совершить электронные сделки с недвижимостью.

- Продавец обязан предоставить оригиналы документов на собственность. Если под различными предлогами он их не показывает, следует отказаться от сделки, какими бы заманчивыми ни казались ее условия.

- В случае судебного разбирательства всю ответственность суд возложит на стороны сделки. В том числе и на покупателя.

- Совершить сделки в электронном виде (с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи — УКЭП) можно, только если покупатель дал на это письменное согласие и направил его в Росреестр через МФЦ. При поступлении такого заявления в ЕГРН делается специальная отметка. Без нее поступившие электронные документы рассматриваться не будут.

- Права на недвижимость должны быть зарегистрированы в Росреестре. Так у собственника появляется возможность отслеживать информацию о сохранности своих прав и оперативно получать сведения обо всех изменениях с его недвижимостью.

КОМПЕТЕНТНО

Кристина НЕДОРЕЗОВА, заместитель председателя Общественной палаты РБ:

— В начале 2024 года президент России Владимир Путин обратил внимание всех ответственных и заинтересованных ведомств и организаций, а также общественников на проблему мошенничества. Тогда был запущен процесс работы с населением. Но несмотря на широкое информирование граждан через телевидение, печатные СМИ и интернет-издания, количество случаев дистанционного и других видов мошенничества продолжает расти. Жители республики отправляют злоумышленникам десятки миллионов рублей. Поэтому вопрос профилактики данного вида преступлений сегодня стоит очень остро.

Общественная палата Башкирии в июне 2024 года запустила цикл обучающих конференций и круглых столов на эту злободневную тему. Наша цель — профилактика всех видов мошенничества, а также распространение финансовой грамотности и цифровой гигиены среди всех категорий граждан.

ГЛАВНЫЕ ПРАВИЛА

- Никогда никому не сообщайте по телефону свои персональные данные и данные своего аккаунта на Госуслугах, а также содержание СМС-сообщений, поступающих с портала Госуслуг и банковских учреждений. Эти сведения мошенники могут использовать для подготовки поддельных документов.
- Меняйте пароль к своему аккаунту на Госуслугах не реже, чем раз в три месяца. Не переходите по ссылкам, отправленным в сообщениях от незнакомцев. Они могут вести на фишинговые (фальшивые) сайты, где ваши персональные данные могут быть украдены.
- Проверяйте домен отправителя, удаляйте подозрительные сообщения, а также не открывайте вложения и не перезванивайте по номерам, указанным в таких сообщениях.