На всех инвесторов не хватит?

Нашему поколению досталось богатое наследство в виде исторических зданий — храмов, бывших усадеб, заводов, мельниц, школ, училищ… Правда, не всегда мы знаем, что с ними делать, как сохранить все это для потомков. Люди с горечью отмечают каждое утраченное или находящееся на грани уничтожения старинное здание, потому что оно — часть истории и культуры той среды, в которой они живут. Власти же в вопросе сохранения этого наследия делают ставку на бизнес и вовлечение памятников истории в хозяйственный оборот. Разбираемся, какие механизмы уже работают, а где пока остается лишь надежда.

Кто спасёт памятник?

Далеко за грустными примерами заброшенных памятников ходить не надо. В самом центре Уфы вот уже много лет «красуются» два старинных здания. Дом №13 на улице Карла Маркса, построенный в 1917 году и известный как бывшая типография газеты «Алга», и рядом с ним № 15 — дом Веденеева 1900 — 1903 годов постройки. Они пережили разные периоды истории, но не пережили запустение, в котором оказались уже в современную эпоху.

В селе Кушнаренково облагораживается территория вокруг усадьбы Топорниных, которая пользуется большой популярностью у туристов. Но когда дойдут руки до самого здания — неизвестно. Внутри не сохранилось ни перекрытий, ни лестниц, ни залов, стоят лишь внешние стены.

Дворец Деева в Белебеевском районе еще бодрится. Но кто из посетивших эту достопримечательность не задался вопросом: неужели ничего нельзя сделать? Неужели нельзя спасти хотя бы этот памятник?

Как пояснили в Управлении по госохране объектов культурного наследия, все вышеперечисленные здания являются памятниками регионального значения и находятся в муниципальной собственности. На реконструкцию, особенно руинированных объектов, требуются огромные средства. Местным администрациям дороги бы отремонтировать да мосты, какие уж тут руины восстанавливать.

Но государство от памятников старины не открещивается. Еще в 2024 году президент Владимир Путин поручил к 2030 году привести в порядок не менее тысячи объектов культурного наследия по всей стране. Утверждена программа «Сохранение объектов культурного наследия народов Российской Федерации» на период 2025 — 2045 годов. Она предполагает внедрение механизмов по вовлечению в хозяйственный оборот ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии, за счет внебюджетных источников.

В Башкирии в план на 2026 год включено 16 объектов. В Башкультнаследии сообщили: в настоящее время по результатам торгов инвесторам реализовано десять памятников. Это дома №№ 16, 22 (22/1), 24, 28, 44, 15, 21, 23/1, 29, 29/1, расположенные на улице Октябрьской Революции в Уфе.

Привлечь инвестора непросто, особенно для такого рискованного дела, как реставрация памятников культурного наследия. Из-за высоких рисков и длительного срока окупаемости проектов банки неохотно выдают кредиты. Программу стимулируют льготным кредитованием через оператора ПАО ДОМ.РФ, который возмещает недополученные доходы банкам-кредиторам. Одной из первых ласточек стал отреставрированный в Нижнем Новгороде Дом Башкирова — главный корпус исторической мельницы. Сумма выделенных средств составила более 800 миллионов рублей по льготной ставке 9%. Восьмиэтажное здание приспособлено под квартиры, коммерческие и общественные пространства.

Есть хорошие примеры

Ситуация с сохранением объектов культурного наследия в регионах и городах (даже в пределах одного региона) очень разная. Где-то лучше, где-то хуже. Но сейчас сохранение памятников — вопрос не только культуры и истории, но и экономического развития территорий. В частности, взят курс на внутренний туризм, который в период усиления внешнего международного давления является одним из приоритетов национальной экономики. Объекты культурного наследия, несомненно, делают города привлекательными, их вовлечение в хозоборот приносит дивиденды.

Показателен пример Стерлитамака. В городе 47 объектов культурного наследия и 13 выявленных объектов регионального значения. Центр города получил статус исторического поселения. Толчком к развитию явилось благоустройство площади перед кинотеатром «Салават» к 250-летию города. В обновленном виде она стала точкой притяжения для жителей и гостей Стерлитамака, что активизировало предпринимательское сообщество.

— Опыт Стерлитамака показывает, что передача объектов культурного наследия частным инвесторам позволяет не только сохранить исторические здания, но и вернуть их в активную городскую жизнь, — рассказал на инвестиционном сабантуе «Зауралье» заместитель главы администрации Стерлитамака Айнур Юнусов.

В Уфе одним из самых удачных примеров вовлечения ОКН в экономический оборот за последнее времени стала усадьба Степанова-Зорина на улице Чернышевского. В 2022 году объект выкупила компания ООО «РТ-Снабжение». Руководитель предприятия Руслан Гирфанов рассказал, что с реконструкцией удалось уложиться в оговоренный договором срок — два года, чему он сам удивился.

— В двадцать третьем году мы приступили к исполнению. Перед нами стояла цель — приспособить здание к современному использованию с сохранением его облика. Внутренние стены мы разобрали, сделали свободную планировку. Кирпич, который был внутри, полностью применили при реставрации наружных стен. Также был момент, над которым пришлось поломать голову. В глаза бросался сильный контраст от того, что кирпичи старые, а шовный материал современный. И мы применили старинную технологию, как сто лет назад. Смешали сеяный речной песок, белый цемент, мел и современный связующий состав. В этом году подписали договор, сдали здание в аренду банку, — рассказал Гирфанов.

Еще одним положительным примером по вовлечению объектов культурного наследия является Бирск, который развивается как город, привлекательный для туризма.

— Бирск — это музей под открытым небом. У нас действительно очень много исторических зданий — более 120 объектов культурного наследия, часть из них республиканского значения. Это и огромное богатство, и большая ответственность.

Важно сохранять историческую среду, идентичность города, и это постепенно формирует запрос на бережное вовлечение таких зданий в современную жизнь, — прокомментировала ситуацию заместитель главы администрации Бирска Наталья Косолапова.

Наиболее активно работа в данном направлении началась примерно пять лет назад. Как отметила наша собеседница, момент был обусловлен тем, что город взял курс на развитие креативно-туристического направления и формирование соответствующего кластера.

— Мы приглашаем федеральных экспертов, созданы купеческий клуб, штаб развития креативных индустрий, координационный совет по развитию туризма, которые объединяют творческих людей, представителей бизнеса и власти, — говорит Наталья Косолапова. — С 2021 года наше взаимодействие стало особенно продуктивным. Бирск вошел в семерку территорий республики по развитию креативных индустрий, трижды признан городом событийного туризма России.

Благоустраиваются территории, появляются новые точки притяжения, креативные и арт-пространства, музеи, поддерживаются локальные бренды. Все это закономерно привело к тому, что предприниматели поверили в креативно-туристическое будущее Бирска. Возник спрос на исторические здания, в том числе на объекты культурного наследия. Здесь важно сделать уточнение: речь идет о вовлечении в хозоборот не только объектов культурного наследия, но и исторических зданий.

Если говорить об исторических зданиях, то их вовлечено не менее десяти, объектов культурного наследия — чуть меньше. Среди них как объекты муниципальной собственности, так и республиканские объекты. Часть зданий находится в частной собственности, некоторые переданы в аренду с последующим выкупом.

В качестве примеров можно привести такие исторические здания в центре Бирска, как креативное пространство «Чирковъ», созданное Максимом Шипилиным и Александром Старковым, музей Эльвиры Фахрисламовой «Лавка купца Чиркова».

Наталья Косолапова пояснила, что основным механизмом вовлечения объектов в хозоборот стала аренда через торги с приоритетным правом выкупа через год для субъектов малого и среднего предпринимательства. Так, два здания муниципальной собственности были взяты в аренду способом, предполагающим последующий выкуп. По республиканским объектам применяется аналогичная практика.

Но есть и моменты, препятствующие вовлечению объектов культурного наследия в хозоборот.

— Вопросы есть, и их немало. Каждое малейшее изменение, касающееся объекта культурного наследия, требует согласований с органом госохраны, — объясняет она. — Нельзя провести даже незначительные ремонтные работы, изменить фасад — любое действие должно быть согласовано и зачастую требует дорогостоящих экспертиз. Это, безусловно, усложняет процесс вовлечения объектов в оборот. Инвесторы готовы вкладываться, но охранные и бюрократические требования порой серьезно тормозят работу.

В Бирске еще остаются памятники, не вовлеченные в хозяйственную деятельность. Если с муниципальными и республиканскими объектами работа идет достаточно эффективно, то со зданиями, находящимися в федеральной собственности, сложнее. Процедура перевода из федеральной собственности в муниципальную достаточно сложная. По этой причине несколько зданий, для которых есть потенциальные инвесторы, готовые реализовать интересные проекты, пока остаются бесхозными.

Наша собеседница считает, что вовлечение объектов культурного наследия в хозяйственную деятельность — ключевой фактор для сохранения исторического наследия и развития города. Ведь в этом случае он перестает быть просто памятником, который разрушается без должного ухода. Он получает новую функцию, становится точкой притяжения для жителей и туристов, создает рабочие места, пополняет бюджет. Становится импульсом для формирования комфортной городской среды и повышения инвестиционной привлекательности. И главное — люди начинают верить в будущее своего города, а бизнес видит перспективы, подытоживает Наталья Косолапова.

Добавим, что конкуренцию в борьбе за туриста планирует составить и Белорецкий район, который взялся за реализацию проекта «Железное кольцо Белоречья». В нем ставка делается на промышленные памятники — железоделательные и медеплавильные заводы, сохранившиеся на территории района. Нашелся инвестор, готовый вложиться в реконструкцию корпуса старинного завода в поселке Тирлян и сделать из него гостиницу.

Дело в балансе

Сегодня существует ряд инструментов, которые помогают заинтересованным инвесторам вовлекать здания-памятники в хозоборот. Представители малого и среднего бизнеса могут выкупить объект культурного наследия после года аренды по преимущественному праву, если он находится в удовлетворительном состоянии.

Также объект культурного наследия можно приватизировать или арендовать у государства. Ключевое условие договора — охранные обязательства, которые возлагаются на арендатора.

У каждого механизма есть свои плюсы и минусы. Депутаты Московской областной думы заявили, что аренда — не самый удачный инструмент. Сейчас более 90% объектов, переданных в льготную аренду, не восстанавливают, так как инвесторы, оценивая риски, понимают, что могут остаться ни с чем, и не вкладываются. Депутаты предлагают предусмотреть для арендаторов преимущественное право выкупа здания за один рубль. Законодательная инициатива, представленная на федеральном уровне, вызвала много споров и пока не получила заключения.

Как рассказала во время своего визита в Башкирию представитель министерства культуры России Татьяна Молодцова, готовятся и другие законопроекты. Самый важный — это поправки в федеральный закон «Об объектах культурного наследия народов РФ», которые уже прошли первое чтение. В целом они направлены на то, чтобы устранить избыточное согласование, если оно не касается предмета охраны. Поправки разрешают раздел земельного участка в границах объекта культурного наследия или ансамбля, чтобы упростить освоение таких территорий и дать инвесторам возможность совместно возрождать объект. Еще один момент — предусматривается возможность проведения негосударственной экспертизы для ОКН площадью менее 1500 кв. метров, то есть фактически исключает для них государственную строительную экспертизу, что значительно облегчит жизнь инвесторам.

Однако, подчеркнула Татьяна Молодцова, одних федеральных мер поддержки мало — необходимы региональные и муниципальные.

Важно соблюсти и баланс. Чрезмерное снижение барьеров и требований может привести к обратному эффекту — утрате объекта наследия. Если поблажки станут слишком щедрыми, а контроль слишком слабым, памятник рискует превратиться в новодел или вовсе исчезнуть под видом реконструкции. Именно поэтому охранные обязательства остаются ключевым условием: инвестор получает льготы, но взамен берет на себя обязательства по сохранению исторического облика.

Целый набор инструментов действует и в Башкирии. Но очевидно, что работа по совершенствованию законодательства и поиску новых механизмов поддержки должна продолжаться.

Ведь устранены еще не все правовые лакуны. Одна из таких — многострадальные казармы внутренней стражи. Этот ансамбль состоит из четырех зданий и казарменной стены. Его приказал возвести император Александр I, который побывал в Уфе в 1824 году. По прошествии почти двух веков одно из зданий является жилым и включено в реестр объектов культурного наследия.

В доме 62 помещения, из которых 35 жилых и 15 нежилых принадлежат республике, а еще 12 квартир находятся в частной собственности физических лиц. Получается, что большая часть дома — государственная, но не весь дом целиком.

Дальше следует коллизия. Управлять и распоряжаться государственным имуществом поручено специальной организации — ГКУ «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» (ГКУ «УИК РБ»). Но важно понимать, что это не управляющая компания и не организация, которая занимается обслуживанием дома. По своему правовому статусу она не имеет полномочий эксплуатировать здание. Ее задача — представлять интересы собственника, то есть республики. Содержанием и обслуживанием дома должны заниматься управляющие или специализированные организации.

Несмотря на это, ГКУ «УИК РБ» сделала немало для поддержания здания в безопасном состоянии. На сегодняшний день имеется готовая научно-проектная документация на работы по сохранению здания. За собственный счет ГКУ «УИК РБ» выполнила текущий аварийный ремонт потолка в одном из помещений и точечно — перекрытий второго этажа, работы по закрытию оконных и дверных проемов, противоаварийный ремонт части дворового фасада и кровли в местах протечек. Ежегодно проводится подготовка систем отопления: промывка и гидравлические испытания.

И вроде бы и собственники квартир должны участвовать в ремонте и содержании дома, но вопрос, кто несет ответственность за этот памятник истории, по сей день не решен.

Хочется еще добавить, что из поля зрения выпадают, скажем так, непопулярные объекты культурного наследия. Те, которые не стоят на красной линии с высокой проходимостью в центре города. Взять мельницу Бушмариных в Чишминском районе. Других подобных зданий в Башкирии нет. Деревянная мукомольная мельница, построенная в 1890-м году, действовала вплоть до 1990-х, но теперь находится в полуразрушенном состоянии. Местные жители обращались к властям с просьбой заняться ее судьбой. Но, как мы уже упоминали выше, бюджетных средств на это нет, а инвесторам этот объект неинтересен.