Кому жильё?

Проблема не нова. Уже не первый год специалисты отрасли отмечают, что во многих регионах страны предложение жилья превышает спрос. Используя при этом такой термин, как «затоваривание». Не минула сия проблема и Башкирию.

Республика по итогам второго квартала 2026 года оказалась в пятерке самых затоваренных регионов по стране. Правда, если первая четверка — Краснодарский край, Ленинградская, Свердловская и Ростовская области, по данным Росреестра и компании «РБК Недвижимость», насчитывают более 30 тысяч нереализованных квартир, то в Башкирии эта цифра заметно ниже — 19,1 тысячи.

— Рынок жилья переживает болезненную трансформацию. Прогноз на 2027 год: половина новых квартир останется непроданными из-за перегрузки предложений после бума 2022-2023 годов, падения платежеспособности населения и сворачивания льготной ипотеки. Скорость наполнения эскроу-счетов падает. Чтобы проекты не дорожали застройщики активно предлагают рассрочки, однако они не пополняют счета. При этом дефицита новых проектов не ожидается. Из-за жестких обязательств по договорам комплексного развития территорий (КРТ) девелоперы продолжат освоение участков, — считает финансист, кандидат экономических наук Рустем Акбашев.

По итогам первого квартала этого года Башкирия также входила в пятерку затоварившихся. Но есть позитивный сдвиг — избыток за второй квартал уменьшился на 800 квартир. За апрель — июнь в республике их продали около четырех тысяч, тогда как построили 3,2 тысячи. В полтора раза выросло и заключение договоров долевого участия.

— При этом важно учитывать эффект низкой базы прошлого года, поэтому сам по себе такой высокий темп роста не означает столь же резкого восстановления рынка. Динамика показывает, что спрос постепенно оживает, хотя запас предложения остается значительным. Для застройщиков такая ситуация означает более осторожный запуск новых проектов, активное использование скидок и рассрочек. Для покупателей, напротив, это расширяет выбор, однако без доступной ипотеки их число все же ограничено. Стабилизацию рынка, следовательно, ожидаю после восстановления ипотеки. Падения цен ждать не следует. Но рост стоимости жилья будет сдержанным, так как конкуренция между застройщиками высокая, — высказал свое мнение в рамках «Экспертной среды» доктор экономических наук, депутат Госсобрания РБ Рустем Ахунов.

Собственно, кроме возрождения различных ипотечных программ именно понижение цен на жилье может кардинально улучшить ситуацию. Пока застройщики держатся. Но многие специалисты считают, что если ситуация с затовариванием затянется надолго, то для отрасли возникнут серьезные проблемы. Здесь Башкирия идет «не в ногу» — в республике произошло пусть и незначительное, но снижение количества непроданного жилья, тогда как в Краснодарском крае, Ленинградской и Свердловской областях оно продолжало во втором квартале расти и дальше.

Кстати, по данным «Дом.РФ», к маю 2026 года среди крупнейших регионов по объему строительства самый долгий срок реализации новостроек — 5,5 года — зафиксирован в Краснодарском крае. В Башкирии и Ленинградской области сроки продажи также остаются длительными — 4,4 и 4,1 года соответственно.

— Несмотря на значительные объемы нереализованного в новостройках жилья, цены на квартиры демонстрируют стабильность. Средняя цена «квадрата» первички эконом-класса в Уфе составляет 155 тысяч рублей, а комфорт-класса — 175 тысяч рублей. Тяжелая ситуация может быть в самом нижнем ценовом сегменте — 100-120 тысяч рублей за «квадрат», здесь себестоимость строительства вплотную приблизилась к цене реализации. С учетом этого, может быть отложена реализация проектов, сопряженных с большим объемом расселения и инвестиций в коммуникации. Что, конечно, должно сказаться на объемах строительства. Но ситуация далека от катастрофичной, и скорее надо говорить о возвращении рынка к естественному состоянию после искусственно раздутого льготными ипотечными программами спроса, подчеркивает экономист Всеволод Спивак.

В результате пока в относительном выигрыше остаются те строительные организации, которые возводят дорогое жилье. Как и люди, способные совершить такую покупку без господдержки. Но многие из них уже удовлетворили свой спрос, а простые граждане самостоятельно подобные траты себе позволить не могут. О процентах по банковским кредитам без сарказма тоже говорить сложно. В какую сторону повернет ситуация дальше, вряд ли зависит от чаяний одного отдельно взятого региона. Это проблема федеральная. Однако остаются и спущенные сверху планы по вводу жилья. Которое в заметной своей части остается невостребованным. Как решить эту дилемму — у специалистов пока ясности нет.