Неликвидные

В последние годы в жилищно-коммунальной сфере Уфы как-то тихо, практически незаметно произошли значительные изменения. Одна за другой признаны банкротами крупные управляющие компании — УЖХ районов города. С одной стороны, ничего страшного не произошло. Одни компании ушли, им на смену уже пришли и еще придут другие. Но этот процесс высвечивает иную проблему. Под обломками системы остаются сотни старых, невыгодных для частного управляющего бизнеса многоквартирных домов. Их обслуживали как раз те самые доживающие свои последние дни муниципальные компании. И теперь, когда эти УЖХ уходят, остается открытым вопрос: кто возьмет в управление «неликвидный» жилой фонд?

История нескольких банкротств

Немного хроники. Череду банкротств открыло УЖХ Ленинского района. Созданное в 2006 году в форме открытого акционерного общества, оно накопило критические долги перед ресурсоснабжающими организациями. В сентябре 2016 года предприятие было признано банкротом, а в 2024 году суд прекратил конкурсное производство в отношении УЖХ в связи с отсутствием средств для возмещения судебных расходов. На тот момент у предприятия имелась непогашенная задолженность по текущим платежам на сумму 1137005,27 рубля. Как следует из материалов суда, в реестр включены требования кредиторов в размере 213030198,65 рубля, из них погашено 1900923,89 рубля.

С исками кредиторов в 2018 году столкнулось УЖХ Советского района, банкротство которого инициировало ООО «Жилищно-эксплуатационный участок № 19». В 2025-м Арбитражным судом РБ организация была признана банкротом, введена процедура конкурсного производства.

В 2023-м аналогичная участь постигла УЖХ Кировского района, чью несостоятельность в 2020-м инициировал кредитор ООО «Ремсервис». С 2024 года рассматривается дело о привлечении к субсидиарной ответственности по долгам данного УЖХ ряда юридических и физических лиц. Напомним, что субсидиарная ответственность назначается по решению суда, когда банкрот не в состоянии оплатить свои долги. Кредиторы могут потребовать возмещения с тех, кто контролировал работу должника или принимал ключевые решения, касающиеся его деятельности. В данном случае к субсидиарной ответственности пытаются привлечь администрацию Уфы, ЕРКЦ, еще два юрлица на сумму более 400 миллионов рублей и три физлица на сумму более 200 миллионов рублей. Очередное заседание назначено на июль текущего года.

УЖХ Калининского района начало свою дорогу к банкротству в 2019 году, когда в суд с соответствующим иском обратилась Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 31. На тот момент предприятие имело миллионные долги по взносам в Пенсионный фонд, по налогам и сборам. Год спустя с иском о признании УЖХ банкротом обратились Энергетическая сбытовая компания и БашРТС, и делу был дан ход.

В отношении УЖХ Орджоникидзевского района процедура банкротства была инициирована в 2020 году физлицом. Между тем реестр требований кредиторов компании, по данным отчета управляющего, на 2023 год оценивался более чем в 400 млн рублей.

УЖХ «Сипайловский» признано несостоятельным в 2024-м. В том же году требования кредиторов оценивались в 200 млн рублей. Арбитражным судом РБ также рассматриваются заявления конкурсных управляющих о привлечении к субсидиарной ответственности администрации Уфы в рамках процедуры банкротства УЖХ Орджоникидзевского района и УЖХ «Сипайловский».

По миллионным долгам перед ресурсоснабжающими организациями и другими кредиторами отвечает УЖХ Октябрьского района. Как и УЖХ Демского района, в отношении которого в 2020-м инициировала процедуру банкротства компания «УфаЛифт».

ОЖХ Орджоникидзевского района находится в стадии конкурсного управления с 2022 года. Как следует из материалов судебного дела, за период конкурсного производства было выявлено и реализовано имущество должника на сумму 7994 434,93 рубля при включении в реестр требований кредиторов 76297636 рублей. В связи с отсутствием денежных средств и имущества погашение кредиторской задолженности не представляется возможным. И в апреле этого года Арбитражный суд Башкирии вынес решение о прекращении процедуры конкурсного производства.

Невыгодный фонд

Администрация Уфы в ответ на запрос «РБ» успокоила: процедуры банкротства, которые проходят районные УЖХ, не означают автоматической потери управления многоквартирными домами. При действующей лицензии банкротящиеся предприятия продолжают управлять ими или собственники принимают решение перейти в другие УК.

В частности, дома УЖХ Советского района перешли в управление УК «Сердце столицы». В пресс-службе мэрии нам пояснили, что компания создана на основании учредительного договора. Доля участия администрации Уфы в ней является миноритарной (через ООО «Мегаполис Уфа» — 24% уставного капитала) и не влияет на оперативное управление. Передача домов производилась в соответствии с приказом надзорного органа и была вызвана необходимостью обеспечить бесперебойное обслуживание жилого фонда.

— В соответствии с Жилищным кодексом РФ до момента выбора новой управляющей компании дома остаются под контролем конкурсных управляющих. При этом муниципалитет оперативно инициирует общие собрания собственников либо, в случае необходимости, проводит открытый конкурс по отбору новых УК. Жители не останутся без управления — этот процесс находится под контролем администрации, — заверили в пресс-службе.

Но важно понимать, что УЖХ районов Уфы наряду с экономически устойчивыми домами обслуживают 685 малоэтажных многоквартирных домов, где платежи жителей не покрывают полную стоимость содержания. Частные управляющие компании такие объекты не берут, выбирая только рентабельные. УЖХ же по статусу не могли отказаться от низкомаржинального жилищного фонда, так как несли социальную ответственность.

Эксперты рынка ЖКХ считают, что без государственной поддержки проблема обслуживания изношенных домов не решится.

В 2021 году впервые широко обсуждалась идея гарантирующих управляющих компаний в связи с тем, что минстрой России вынес на общественное обсуждение проект Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ — 2030 с прогнозом до 2035 года. Тогда директор Департамента по развитию ЖКХ минстроя РФ Олеся Лещенко аргументировала идею тем, что муниципалитеты не могут решить проблему поиска управляющих компаний для нерентабельного жилфонда.

Предполагалось, что гарантирующие организации должны стать инструментом управления невыгодными домами, а компенсировать выпадающие расходы им будут из региональных бюджетов.

Между тем в Уфе проблему пытались решить самостоятельно. В 2022 году депутаты горсовета одобрили создание единой городской управляющей компании «Моя Уфа». Предполагалось, что она будет полностью подконтрольна администрации города, заменит банкротящиеся УЖХ и не будет предназначена для извлечения прибыли, как частные УК. Компания должна была содержать придомовые территории и межквартальные проезды, не являющиеся собственностью жильцов, а также управлять многоквартирными домами. Однако от этой идеи мэрия впоследствии отказалась.

— Вопрос о создании единой городской УК сегодня рассматривается на федеральном уровне в рамках законотворческой деятельности Государственной Думы. Если такие нормативно-правовые акты будут приняты, мы, безусловно, приведем структуру управления в соответствие с новыми требованиями. Пока же работа ведется в рамках действующего законодательства, — сообщили в городской администрации.

Сама непосредственность

Но идея о гарантирующих УК не была забыта. Под занавес 2025 года Госдума в третьем чтении приняла поправки к Жилищному кодексу РФ, который пополнится статьей 165.1 о гарантирующих компаниях. Однако в документе прописывается механизм их назначения только для тех многоквартирных домов, которые имеют статус аварийных, подлежащих сносу или реконструкции. Закон вступит в силу с 1 марта 2027 года.

Логично предположить, что за бортом останутся те самые двух- и пятиэтажные дома, достаточно старые, чтобы быть невыгодными для частных управляющих компаний, но недостаточно старые, чтобы иметь статус ветхого жилья.

Как уже упоминалось выше, дома этого сегмента в условиях отсутствия спроса со стороны управляющих компаний остаются в итоге на непосредственном управлении. То есть все функции по управлению возлагаются на самих жильцов. Это множество работ, о которых люди, проживающие в других многоэтажках, даже не подозревают. Подготовка инженерной инфраструктуры к зиме, текущий ремонт общедомового имущества, содержание вентканалов и дымоходов и прочее. При этом на практике зачастую выходит, что у семи нянек дитя без глазу. Люди не хотят, а чаще не могут между собой договориться, или у них не хватает компетенций, чтобы управлять своим домом. В итоге дома продолжают ветшать, пока со временем не переходят в статус аварийных. Соответственно, непосредственное управление — самая нежелательная форма управления многоквартирным домом.

Непосредственный способ управления действует в 1164 МКД Уфы. Подавляющее большинство из них (90,7%) — это 1–2-этажные здания, многие из которых были построены в середине прошлого века (60% — в 1941 — 1960 гг.).

— Это объективные данные, отражающие структуру жилого фонда города, — отметили в мэрии.

Что касается республики, то, согласно данным ГИС ЖКХ, на непосредственном управлении находятся 5420 МКД, что составляет 29% от количества всех многоквартирных домов Башкирии.

Остается добавить, что за 2008 — 2021 годы в стране признано аварийным около 31 млн квадратных метров жилья. В среднем ежегодно признается аварийным около 2 млн квадратных метров жилья. Согласно прогнозу минстроя, за период 2022 — 2029 годов будут признаны аварийными 16 млн кв. метров жилья. Региональные программы расселения не успевают за этими цифрами. В этом свете резонно задуматься, что многоквартирные дома необходимо как можно дольше поддерживать в достойном состоянии, но без эффективной работы управляющей компании или ТСЖ делать это довольно трудно.

ВОПРОС РЕБРОМ

Когда дом остался без управления

В каждом многоквартирном доме должен быть определен способ управления. Его выбирают собственники помещений в МКД на общем собрании большинством от общего числа голосов.

Собственники квартир вправе принять решение о создании ТСЖ либо привлечь управляющую организацию. В крайнем случае перейти на непосредственное управление.

Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня его проведения собственники помещений бездействовали или не реализовали принятое решение.

Если и органы местного самоуправления в установленном порядке не определят управляющую организацию для конкретного дома, ответственным за управление им становится муниципальное образование — как минимум в части предоставления коммунальных услуг.

КОМПЕТЕНТНО

Ильдар НАСЫРОВ, заместитель председателя Госкомитета Башкирии по жилищному и строительному надзору:

— Ситуация с банкротством предприятий, осуществляющих или планирующих осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на территории республики, находится в зоне пристального внимания ведомства, так как напрямую влияет на качество предоставления коммунальных услуг населению и стабильность работы отрасли.

Анализ причин банкротства УЖХ Уфы показывает, что основными факторами являются, во-первых, системная задолженность самих управляющих организаций, в том числе перед ресурсоснабжающими организациями, во-вторых, недостаточный уровень собираемости платежей с населения.

Поправки в Жилищный кодекс РФ, вступающие в силу с 1 марта 2027 года, действительно вводят принципиально новый институт — гарантирующие управляющие компании. Однако важно уточнить их назначение: эти нормы касаются исключительно управления многоквартирными домами, которые признаны аварийными и подлежащими сносу и в которых способ управления не выбран или не реализован.

Совместно с правительством РБ и органом местного самоуправления в республике ведется работа по приведению региональной нормативной базы в соответствие с федеральным законодательством. Органы исполнительной власти РБ готовят необходимые нормативные акты. Они позволят сформировать региональный перечень управляющих организаций, которые будут иметь право работать с аварийным жилым фондом, актуализировать данные о ветхом и аварийном жилье для формирования реестра домов, подпадающих под действие новых правил.

Главная задача таких УО — это взятие на себя управления ветхим, аварийным жилым фондом. Поэтому МКД, в которых выбрано непосредственное управление, данные нововведения не затронут.Эфф

ективность непосредственного управления многоквартирным домом — вопрос, который напрямую зависит от самоорганизации собственников. Для небольших домов (до 30 квартир) этот способ является законной возможностью, но на практике сопряжен со значительными сложностями.