Чтобы вас не дурили, надо учиться

Республиканский центр общественного контроля в сфере ЖКХ с 2014 года помогает людям разбираться в хитросплетениях жилищного законодательства, грамотно выстраивать отношения с управляющими компаниями и отстаивать свои интересы.

Поводом для встречи с бессменным руководителем организации Анатолием ДУБОВСКИМ стала его идея о том, как собственника из вечного жалобщика превратить в настоящего хозяина своего дома.

— Вы начинали некий эксперимент с одной управляющей компанией. Есть результаты?

— К большому сожалению, ее директор умер, и эксперимент пришлось приостановить. Впрочем, это даже не эксперимент, потому что любой дом может работать по этой схеме.

Суть в том, чтобы деньги по строке «содержание» шли на отдельный счет конкретного многоквартирного дома, а не смешивались с деньгами других домов. С этого счета оплачивались бы материалы и выполненные работы. Закон гласит: мы должны платить за реально оказанные услуги, а не за то, что пропишут на бумаге. Оказание услуг подтверждается актом выполненных работ. Управляющая компания предъявляет подписанный жильцами акт в банк, банк сверяет подпись уполномоченного лица. Только после этого деньги поступают управляющей компании. Таким способом, думаю, мы приучим людей быть настоящими хозяевами своих домов.

— К сожалению, в отношениях с управляющими компаниями часто не хватает прозрачности. Вроде и договор есть, и законы работают, а доверия нет. К примеру, не раз слышала истории о том, что многоквартирный дом пришел в управляющую компанию без долгов, а через полгода-год он уже в минусе.

— Никаких особых схем не надо, чтобы прописать в договоре пункт о том, что управляющая организация подтверждает месячные расходы на содержание дома актом выполненных работ и актом сверки. Лучше поручить контроль за этим человеку с бухгалтерским образованием из состава совета многоквартирного дома, чтобы он ежемесячно вел учет и сверку, тогда приписки сразу будут заметны.

Отношения между собственниками и управляющей компанией регулируются договором. Раз есть договор, значит, есть цена договора. Существует 290-е постановление о минимальном перечне работ по содержанию дома. Экспертами-практиками республики были разработаны методические рекомендации, по которым собственники могут самостоятельно рассчитать стоимость управления домом в зависимости от разных факторов. Не зная реальную цену работ и услуг, которые предоставляет управляющая компания жильцам, трудно выстраивать прямые, честные взаимоотношения.

— С 1 сентября вступают в силу поправки, ужесточающие требования к управляющим компаниям. Как думаете, порядок наступит?

— Сегодня в Уфе больше двухсот управляющих компаний, среди которых нет даже сотни реально работающих. Все остальное — это серые схемы, перепродажа лицензии, нередки случаи, когда компания приходит, обозначает деятельность, собирает деньги и исчезает. Я сейчас сам состою в лицензионной комиссии. Мы просто не имеем права отказать в выдаче лицензии, законом это не преду­смотрено. Любой обратившийся может ее получить. Препятствий на сегодняшний день всего два: наличие судимости и совпадение названия компании. Члены комиссии сидят как болванчики, задают вопросы для вида, но отказать не могут, даже если понятно, что перед ними проходимец. Поправки к Жилищному кодексу упраздняют лицензионные комиссии. С сентября выдавать лицензию будет единолично Госжилнадзор, который может отказать соискателю, если он не проходит по условиям, а требований к управляющим организациям будет больше. Мне кажется, что все идет к тому, чтобы освободить рынок от излишка управляющих компаний и сподвигнуть людей к самостоятельному управлению своими домами.

— Помнится, вы активно поднимали проблему содержания так называемых малобюджетных многоквартирных домов. Как-то продвигается этот вопрос?

— По Башкирии около пяти с половиной тысяч пяти- и двухэтажных многоквартирных домов, которые строились так называемым хозспособом. В них преимущественно живут социально незащищенные категории граждан. Эти дома, по моему убеждению, вообще не должны были попадать под приватизацию, так как строились без контроля Госстроя и их очень трудно содержать. Их следовало бы оставить на государственном обеспечении. Сейчас управляющие компании не берут такие дома из-за высокой степени износа и неплатежеспособных жильцов, они просто не приносят выгоды. В результате эти дома остаются на непосредственном управлении, которое я называю — никакое управление.

Что могло бы решить эту проблему? В свое время я разрабатывал законопроект о государственных управляющих организациях. Идея была в том, чтобы органы власти могли за ними закреплять эти неликвидные дома. Финансирование на их содержание предусматривалось из трех уровней бюджетов: федерального, регионального и местного.

Меня приглашали в Москву, где я выступал в защиту своего законопроекта. Но ошибка моя заключалась в том, что я назвал эти управляющие организации государственными. В правовом управлении Госдумы пояснили: закон не позволяет государственным организациям управлять негосударственным имуществом. Я расстроился, конечно. Но наш земляк, депутат Госдумы Павел Качкаев, который ушел из жизни в прошлом году, тогда меня очень поддержал, сказал: «Все равно вас услышали». И вот сейчас принят закон о гарантирующих управляющих компаниях.

— И они возьмут на себя эти неликвидные дома?

— Раньше при каждом муниципалитете были производственные тресты жилищного хозяйства (ПТЖ). Их превратили в управляющие компании, которые остались в подчинении местных властей. Так в Уфе появились УЖХ. Потом все они благополучно обанкротились. Я ресурсникам еще говорил: «Не спешите объявлять их банкротами. Все равно вы денег не получите». По закону собственники жилья не отвечают по долгам управляющей компании. При первых признаках банкротства они имеют полное право перейти в другую управляющую компанию. Многие так и сделали.

Некоторые дома остались на непосредственном управлении, потому что на всех трудно найти компанию, готовую заключить договор. Эти дома попадают в порочный круг: их никто не поддерживает, не ремонтирует. Люди перестают платить, дома ветшают, потом жильцы требуют расселения. А у муниципалитета на это нет денег. В общем, ситуация невыгодна всем сторонам. Механизм гарантийных управляющих компаний может помочь изменить ее.

— За годы вашей работы характер жалоб от людей как-то изменился?

— Да, и в лучшую сторону. Я делю собственников на три группы. Первая — активные собственники. Они задают много вопросов, хотят во всем разобраться, выстраивают отношения с управляющей компанией и администрацией. Ко второй группе я отношу любителей просто пожаловаться. Характерный ее представитель думает: пожаловался в Госжилнадзор, написал главе республики Радию Хабирову, теперь надо еще президенту написать. Третьи предпочитают ничего не делать, но требуют, чтобы за них думали и решали другие.

Всем говорю, что если вы пришли в управляющую компанию, с ноги открыли дверь и заявили: «Ну что, жулики, еще не все украли? Я вот вам сейчас кузькину мать покажу», то какого ответа вы ждете? А если вы грамотно выстроите беседу: «Вот здесь мне это непонятно, а вот здесь разъясните», тогда получится диалог. А диалог — он же должен быть.

Но я хочу отметить, что люди стали тянуться к знаниям. И это в моей работе приносит мне большое удовлетворение. Каждое утро по просьбе управдомов я рассылаю по полтора-два десятка экземпляров настольной книги председателя многоквартирного дома. Когда были деньги, выпускал газету «Жилищные ведомости», но с прошлого года финансирование прекратилось, к сожалению. Также наш центр проводит обучающие семинары для председателей Советов МКД, активных собственников жилья. Стоит на пару месяцев приостановить эту деятельность, как сразу вопросы: когда обучение?

Мой главный посыл собственникам состоит в том, что надо учиться, чтобы вас не дурили. Знать, что такое энергоэффективные мероприятия в доме, для чего вообще нужны учет и экономия коммунальных ресурсов. Понимать, что такое капитальный ремонт и как с ним работать. И еще много других вещей.