Разбудите в себе ответственного собственника

Жилищная сфера — одна из самых сложных, и приглашенные на форум эксперты в один голос это подтверждали. Слишком много проблем досталось нам еще со времен советской эпохи. Масштаб столь огромен, что на их решение не хватает или денег, или компетенций, а где-то просто еще не проснулось сознание собственника.

Актуальные жилищные темы на форуме «Управдом» задевали за живое до такой степени, что некоторые участники реагировали эмоционально и, не в силах сдержаться, буквально кричали из зала о наболевшем. Но ситуация показывает, что наступил момент, когда надо объединяться и подходить к решению вопросов здраво и с холодной головой.

Для пустышек лавочка прикроется

Этот форум не в целом о проблемах жилищно-коммунальной сферы, а адресно обращен к собственникам. Статистика жалоб показывает, что в первую очередь их волнуют управляющие компании. Только грамотное, профессиональное управление многоквартирным домом может гарантировать его жильцам безопасность и комфорт.

На тематической секции, посвященной практике управления домами, в частности, затронули тему лицензирования управляющих компаний. Сейчас выдача лицензий работает по упрощенной схеме, что открыло двери на рынок откровенно слабым или недобросовестным предпринимателям. Зимой после снегопадов мы можем наблюдать последствия этого. На поверку у них не оказывается ни заявленной техники для очистки дворов, ни работников, которые бы взялись за лопаты.

Депутат Госдумы, первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Павел Качкаев пояснил, что в свое время лицензионные требования были упрощены, чтобы не потерять контроль над ситуацией, когда муниципальные управляющие организации перемежались с частными. Но спустя десять лет такой жизни стало понятно, что пора что-то менять.

— Мы перейдем на новый этап управления многоквартирными домами. Лицензирование пока остается. Это уже однозначно. Но требова-ния к управляющим организациям будут уточняться. Все пустышки, которые сегодня занимаются только сбором денег, с рынка уйдут. И, может быть, тогда в Уфе будет не 250 управляющих компаний, а, допустим, сто или даже десять, — заявил он.

На этом фоне оказался интересным опыт сипайловских многоэтажек, которые были вынуждены объединиться и создать свою управляющую компанию, отказавшись от услуг обанкротившейся УЖХ «Сипайловская».

— Сначала взамен ей мы искали другую управляющую компанию. В первую очередь я обращала внимание на отчетность организации. При изучении оказывалось, что многие имеют большие задолженности. Или они сами разворачивались и уходили после того, как мы предлагали им форму договора управления, составленного на основании лицензионных требований, — рассказала о тернистом пути Валентина Саламатина, старшая по дому № 8 на улице Жукова в Уфе. 

Наконец, сипайловские управдомы, прикинув все за и против, решили создать собственную управляющую компанию. Не без труда нашли учредителя и директора. Провели серьезную работу с жильцами. На общем собрании обсудили вопрос о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать ключевые решения, чтобы не созывать людей каждый раз. Создали наблюдательный совет при УК и сразу установили повышенный тариф на содержание. Сегодня управляющая компания «Центр-Партнер» обслуживает 21 многоквартирный дом и, как сказала Валентина Афанасьевна, «больше никого не возьмет».

Это отличный пример того, как собственники проявили активную гражданскую позицию и не отдали свои дома на откуп компаниям-однодневкам.

На «Управдоме» не раз заходила речь о воспитании ответственного собственника, которому давно пора понять, что ответственность за жилище не ограничивается порогом своей квартиры. И нет той феи, которая взмахом волшебной палочки заменит лифт, отремонтирует крышу или наведет порядок на лестничных клетках. Ситуация в жилищной сфере сводится к тому, что все проблемы придется разруливать самостоятельно и за свой счет.

При чём здесь салон красоты?

Как вы понимаете, обсуждение не обошлось без упоминания пресловутой строки «Содержание» многоквартирного дома. О нее сломали копья многие управляющие компании, но они не собираются сдаваться, ратуя за экономически обоснованные тарифы. Ведь эта строка — их единственная статья доходов. В ней заложен не только минимальный перечень работ по дому, текущий ремонт, но и зарплаты. Минимальная плата за содержание не позволяет назначить достойное вознаграждение сотрудникам, а значит, удержать квалифицированные кадры. Без них содержать дом в порядке не получится.

— Собственники платят не столько, сколько требуется для качественного содержания дома, а столько, сколько готовы платить. Это как зайти в люксовый салон красоты и заявить: «Сделайте мне прическу и еще макияж, но за три рубля». — «Почему три рубля?» — «А потому что у меня только три рубля, но я хочу и то, и другое. Я вас выбрала, и вы мне это сделаете, а иначе я пойду и пожалуюсь, и вам впаяют штраф, как минимум, а еще лучше лишат вас права работать».

Приблизительно так сегодня и происходит, к сожалению. И если не поменять этот порядок, то ни к чему хорошему мы точно не придем, — образно обрисовала ситуацию председатель Ассоциации СРО ЖКХ РБ Людмила Калинина.

Бывает, что собственники с негодованием обнаруживают, что управляющая компания в одностороннем порядке (кстати, это нарушение Жилищного кодекса) подняла плату по строке «Содержание», чтобы не заморачиваться со скандальными жильцами. А те изо всех сил пытаются сохранить действующий тариф, на корню пресекая попытки второй стороны. Их можно понять, это чистая психология. Ведь разницу на ценниках в магазинах за последние пару лет не заметил лишь слепой или очень богатый. Остальные же наблюдают, как вокруг них дорожает все. И если уж это в их власти, то почему бы не сэкономить хотя бы на содержании дома?

Людмила Калинина обратила внимание участников форума на то, что ситуация, когда цену на услуги устанавливает покупатель, является алогизмом, который существует только в отрасли ЖКХ. Собственники хотят получить жилищно-коммунальные услуги достойного качества по низкой цене. Но так, увы, уже не получится.

— В настоящее время среди профессионалов в сфере ЖКХ обсуждается вопрос об утверждении муниципального тарифа, который представляет собой усредненный тариф, не учитывающий технические особенности конкретного многоквартирного дома, ниже которого невозможно будет начислить плату за содержание собственникам МКД, — сообщила заместитель директора УК «УЖХ г. Нефтекамск» Светлана Файзуллина.

Что об этом думают наверху? Павел Качкаев высказал мнение, что здесь нужен дифференцированный подход. То есть разделять плату за поддерживающее содержание МКД с самым минимальным перечнем работ и за содержание с повышенным комфортом. То есть по принципу «за что заплатили, то и получили». Этот вопрос обсуждается на федеральном уровне и, возможно, когда-нибудь решится. А пока единственным выходом для обеих сторон остается диалог.

Заместитель премьер-министра правительства РБ Рустем Газизов коротко перечислил болевые точки в жилищно-коммунальной сфере. Это и износ инженерных сетей, и недостаток источников водоснабжения в поселках и селах, и плачевное состояние дымоходов и вентканалов. Кстати, обязанность по их поддержанию в должном порядке остается на плечах управляющих компаний. Обсуждался вопрос, чтобы внести эти элементы в программу капитального ремонта, но на форуме было заявлено, что такого не будет.

А еще сегодня более четырех тысяч домов в республике продолжают находиться в непосредственном управлении, и более половины из них не имеют договоров о содержании.

— Органам местного самоуправления необходимо в текущем году приложить все усилия по сокращению количества домов без договоров обслуживания, — обратился Газизов к представителям муниципалитетов.

Но ситуация такова, что даже при всем их желании найти всем управляющую компанию не удастся по причине неликвидности домов. Как правило, это двух- и трехэтажные дома в запущенном состоянии, с большим сроком эксплуатации, имеющие очень большие долги.

Павел Качкаев рассказал, что об этой проблеме прекрасно известно. И есть надежда, что она решится уже в следующем году. Возможно, это будет механизм субсидирования.

Ускорить капремонт можно только рублём

И на капитальном ремонте сэкономить не получится. В этом году в Башкирии предстоит охватить разными видами капитального ремонта 600 многоквартирных домов. Рустем Газизов отметил, что в 2017 — 2019 годах эта цифра была выше в два раза — ремонтировалось 1200 МКД в год. Снижение объемов произошло из-за нехватки финансов. Повышение минимального тарифа за капитальный ремонт, которое планируется с 1 мая, позволит брать в работу еще 400 домов.

Еще ни одного вида работ капитального ремонта не видели 50 процентов многоквартирных домов республики, вошедших в программу. Собирают они, собирают, а капремонта все нет и нет. Рустем Газизов попросил муниципалитеты обратить на них внимание.

Об опыте Благовещенского района рассказал заместитель главы администрации Антон Медведев. Там 236 многоквартирных домов, из которых 216 включены в программу капитального ремонта. При этом 188 домов имеют до шести этажей, 135 — до трех этажей. Из-за малоэтажности собираемых взносов не хватает на выполнение всех необходимых видов ремонта, включенных в программу.

— В год в среднем район собирает 33-35 миллионов рублей. Сами понимаете, постоянный рост цен на стройматериалы приводит к тому, что имеющегося финансирования не хватает даже для выполнения минимума, — сообщил чиновник. — Для примера, в краткосрочную программу с 2026 по 2028 год попадал 171 многоквартирный дом со всем перечнем видов ремонтов. Но в связи с ограниченностью средств лишь десять домов попадают в следующую трехлетнюю программу. Для ускорения капремонта в 20 домах собственники приняли решение оплачивать взносы сверх минимального тарифа.

Павел Качкаев отметил еще одну проблему при реализации программы капитального ремонта.

— На мой взгляд, одно из основных условий правильного распределения средств и усилий — это оценка технического состояния многоквартирного дома. В 2014 году у нас отменили проверку технического состояния в многоквартирных домах, этим занималось бюро технической экспертизы. Они оценивали износ по всем видам элементов — кровли, фасада, фундамента. Когда мы ушли от этого и начали делать программу капитального ремонта, он стал зависеть от срока ввода дома в эксплуатацию. Но дома по-разному эксплуатируются в разных условиях. Поэтому сегодня вопрос актуализации программы капитального ремонта во многом зависит от того, насколько мы правильно определяем их состояние, — подчеркнул он.