Прощай и здравствуй

Непраздный вопрос о переходе в другую управляющую компанию все больше занимает умы жильцов. И это неудивительно: многие из них свои обязанности выполняют без энтузиазма, а порой вообще ничего не делают, хотя за «коммуналку» люди платят регулярно.

Но если раньше халтура воспринималась почти как должное, то теперь перед собственниками забрезжили лучшие перспективы. Как избавиться от нерадивых «опекунов» и найти такую управляющую компанию, с которой не будет проблем? Ответы на эти и другие вопросы попытались найти участники круглого стола, который прошел в Общественной палате РБ.

Принять решение…

Модератор круглого стола, председатель профильной комиссии Общественной палаты Роза Хузина сразу взяла быка за рога, попросив участников сосредоточиться на двух вопросах: самой процедуре смены управляющей компании и рейтинге надежных компаний, который бы подсказал, в какую сторону плыть.

Первым слово взял начальник отдела эксплуатации объектов жилищного фонда министер-ства ЖКХ Ралиф Хасанов.

— 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс, согласно которым решение о смене управляющей компании считается принятым, если за него на общем собрании проголосуют более 50 процентов собственников. Такое же правило действует при выборе способа управления домом — непосредственного, через управляющую компанию или товарищество собственников недвижимости (так сейчас называют ТСЖ. — Авт.), — пояснил Ралиф Хасанов.

Однако тут возникает проблема с кворумом, поскольку, как показывает опыт, собрать жильцов довольно сложно. Поэтому можно использовать другой вариант — электронное голосование, например, на площадке ГИС ЖКХ.

— Это исключает возможность фальсификаций при оформлении протокола голосования, к чему зачастую прибегали недобросовестные управляющие компании. Кроме того, это решит проблему хранения протокола, — подчеркнул Ралиф Хасанов.

Последнее предложение сразу вызвало у участников отрицательную реакцию.

— Система ГИС ЖКХ сделана так, что можно голову сломать. А если речь идет о наших жильцах-пенсионерах, которых порядка 60 процентов, то смысла говорить об этом нет. Потому что теоретически система работает, а фактически — нет, — высказался учредитель управляющей компании «Троя», председатель правления ТСН «Советская площадь» Борис Шнейдер.

То, что смена управляющей компании — действительно актуальный сейчас вопрос, подтвердил начальник отдела лицензирования и методологии лицензионного контроля Госкомжилнадзора РБ Ильдар Насыров.

— Между собственником и управляющей компанией существуют договорные отношения. Согласно договору, управляющая компания за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, обеспечивать готовность инженерных систем. К существенным условиям этого договора относится перечень работ и услуг, а также размер платы за содержание, — пояснил Ильдар Насыров.

Увы, не все управляющие организации должным образом подходят к делу, количество жалоб на невыполнение договоров растет.

— Если управляющая компания не выполняет условия договора, собственники могут это заактировать, вызвав сотрудника компании. Если последний отказывается, житель вместе с председателем совета дома и двумя независимыми людьми (эту роль, как правило, выполняют соседи) могут сами составить акт о нарушении условий договора, — отметил представитель жилнадзора.

Виновным будет вынесено предостережение или предписание, могут быть приняты и административные меры в виде штрафа. Если же речь идет о грубых нарушениях, это может грозить лишением лицензии. И это не шутка: начиная с 2015 года без лицензий остались 170 управляющих компаний. Добавим, что на данный момент в республике действуют 405 управляющих организаций, а действующие лицензии имеет 581 компания.

…расторгнуть договор…

Легко ли расстаться со своей управляющей компанией, сказав ей «прощай»? Как выяснилось, сразу это сделать не получится. Председатель комитета Госсобрания — Курултая по жилищной политике и инфраструктурному развитию Николай Хорошилов так и поставил вопрос: а могут ли жильцы дома выйти из-под юрисдикции управляющей компании, если она находится в процедуре банкротства?

— Действительно, крупные управляющие компании Уфы находятся в стадии банкротства, на них через Арбитражный суд наложены обеспечительные меры. Если собственники примут решение об избрании другой управляющей компании и сдадут нам все документы, мы, к сожалению, не сможем сразу их перевести. Но эти ограничения арбитражные судьи снимают в течение недели или двух. После проверки документов с первого числа следующего месяца мы такой дом переводим, — пояснил Ильдар Насыров.

И все-таки, как конкретно выглядит процедура смены компании? По полочкам ее разложил директор уфимской УК «Единство» Рустам Шайхутдинов. Кстати, она, согласно рейтингу, имеет репутацию надежной.

— В прошлом году у нас в управлении было восемь домов, а сегодня их уже 16, и еще четыре дома добавились. Кроме того, 12 домов у нас в Стерлитамаке. Всего получается 32 дома, — отметил он и подробно рассказал, как сменить управляющую компанию.

Первое — надо определиться с кандидатурой инициатора общего собрания либо создать инициативную группу. Далее нужно запросить у действующей управляющей организации реестр собственников — это нужно для соблюдения кворума. Выбрать новую управляющую организацию исходя из народного рейтинга. Определить повестку общего собрания: избрание председателя и совета дома, счетной комиссии, а в итоге — выбор управляющей компании.

— Чтобы все сделать грамотно, нужно за десять дней до даты проведения общего собрания разместить сообщение о нем на досках объявлений. Еще можно уведомить жильцов заказными письмами, но это более дорогостоящая процедура, — пояснил Рустам Шайхутдинов. — В назначенный день проводится очная часть собрания. Но обычно кворум не набирается, и поэтому собрание переходит в заочный формат: старшие проходят по своим подъездам и собирают подписи.

Далее идет подсчет голосов, подводятся итоги и оформляется протокол собрания. Его направляют в адрес новой управляющей организации, а та сдает протокол на хранение в жилнадзор.

Получив уведомление о переходе дома в другую управляющую организацию, прежняя обязана передать ей техническую документацию и все, что еще положено. Затем с новой управляющей компанией заключается договор управления, и она подает в жилнадзор заявление о включении дома в реестр лицензий. Как только дом туда включен, новая компания приступает к управлению им.

Но и здесь, как выяснилось, не все так просто. Ибо немало случаев, когда подписи жильцов в протоколе оказываются поддельными. Чтобы это зафиксировать, они должны обратиться в жилнадзор и заявить, что в листах не расписывались.

— Как мы проверяем протоколы? Смотрим, размещены ли они в ГИС ЖКХ, был ли соблюден кворум. Но подписи собственников мы не сличаем. Если гражданин заявляет, что это не его подпись, мы передаем материалы в органы внутренних дел. Бывает, что собственники просят организовать выездную проверку. В этом случае выезжаем на место и проводим выборочный опрос. Голоса, которые не подтвердились, из списка исключаются, — отметил Ильдар Насыров.

Представитель жилнадзора тут же привел недавний пример, и он просто вопиющий. Хотя, судя по его словам, это вовсе не исключение.

— Недавно мы ездили в микрорайон Инорс в Уфе, проверяли десять домов. Опросили более 500 граждан, и ни один собственник не подтвердил своей подписи.

Материалы мы отправили в МВД и сейчас готовим документы о признании протоколов недействительными через суд, — подчеркнул Ильдар Насыров.

…и перейти в новую компанию

Самый, пожалуй, интересный вопрос — как выбрать новую управляющую компанию, чтобы не сменить шило на мыло? В этом плане сразу несколько участников круглого стола посоветовали воспользоваться народным рейтингом управляющих компаний.

— Народный рейтинг ведет Госкомжилнадзор. В нем представлены все управляющие организации республики, в ведении которых находится хотя бы один дом. Любой житель может зайти и посмотреть, какую позицию занимает та или иная управляющая компания. Там же можно проголосовать за свою компанию, используя подтвержденную запись на портале госуслуг, — пояснил Ильдар Насыров.

Хорошие компании, безу-словно, есть, но это явление, к сожалению, скорее единичное, чем массовое.

— Как сменить управляющую компанию, известно. Вопрос в другом: на что менять? Выбора-то нет. Я не случайно задал вопрос насчет банкротства управляющих компаний. Министерство ЖКХ и администрация Уфы вот уже год анонсируют размышления на эту тему: слышим, что есть какие-то задумки и модели, кто придет на смену этим банкротам. Но вы уже раскройте тайну своих задумок! Реальное движение в решении любого вопроса начинается там, где появляется дорожная карта. Ну дайте ее! Ее нет. Банкротства идут вовсю, а что придет за ними, совершенно непонятно. Или вы не можете это разработать? Тогда скажите, чтобы другие люди сделали за вас вашу работу, — возмутился Николай Хорошилов.

Депутат Госсобрания озвучил две давно муссируемые идеи: привлечение больших инвесторов, которые придут и все решат, или создание в городе единой управляющей компании, которую учредит муниципалитет или правительство. Но на сегодня решения нет.

— Мы иногда второстепенными вопросами перебиваем основную тему. Вот, например, уперлись в такой вопрос: откуда появилась большая задолженность у управляющих компаний. Но разве это сегодня важно, это состоявшийся факт. Надо обсуждать, что будет с этими компаниями дальше, вот это важно, — подчеркнул Николай Хорошилов.

Не все, впрочем, согласились с тем, что тема долгов не актуальна. По словам одного из участников круглого стола, управляющие компании просто не в состоянии производить обязательные работы на те суммы, что платят им жильцы.

— Хочу сказать по поводу деревянных домов. В январе этого года произошел пожар в доме по улице Егора Сазонова, 30а, там погибли четыре человека. Так вот, мы посчитали: чтобы эту «деревяшку» достойно обслуживать, плата за содержание должна составлять 135 — 137 рублей с квадратного метра площади. И таких домов только в Кировском районе около двухсот, а в городе их 1,5 — 2 тысячи, — посетовал исполнительный директор УЖХ Кировского района Уфы Денис Артемьев.

Как решить этот вопрос? По мнению руководителя УЖХ, единственный вариант — предоставление дотаций на обслуживание деревянных домов.

— Создайте муниципальную управляющую компанию и дайте денег, — отметил он. — Сейчас деревянные дома мы обслуживаем за счет рентабельных, но ведь это должно было когда-нибудь лопнуть.

Попутно Денис Артемьев заметил, что на данный момент ни у одного УЖХ города нет договоров управления ни на один дом, их просто не существует.

— Чтобы управляющая компания была на плаву, качественно оказывала услуги, ей действительно нужны деньги — надо нанять штат, приобрести технику. Но сейчас ситуация такова: тариф на содержание небольшой, и у управляющей компании не хватает средств. Вот она и нанимает одного дворника на десять домов, и он подметает двор раз в месяц, — поддержал предыдущего спикера Ралиф Хасанов.

— Но разве управляющая компания, когда ей выдают лицензию, не обязана иметь сотрудников и технику? — задала напрашивающийся вопрос Роза Хузина.

— Она должна быть зарегистрирована на территории России и иметь уставный капитал в размере 10 тысяч рублей, у руководителя не должно быть судимости. Зачастую лицензию получает компания, у которой нет даже офиса, есть только учредитель и директор. Мы обсуждали этот вопрос: уставный капитал нужно увеличить, компания должна иметь штат сотрудников, а директор — специальное образование. Но пока ситуация с места не сдвинулась, — пояснил Ильдар Насыров.

А «практик» Борис Шнейдер добавил, что сотрудников в управляющую компанию найти очень трудно: никто не хочет трудиться от зари до зари за невысокую зарплату.

Некоторые компании, чтобы уменьшить налоги, кадры просто скрывают.

— Если слесарю, допустим, не платить 40 — 50 тысяч рублей, он работать не будет. Поэтому тариф на содержание надо поднять хотя бы до 22 — 23 рублей за «квадрат». Тогда управляющая компания сможет выполнять хотя бы минимальный перечень работ, которые обязана делать. К сожалению, значительная часть жителей, условно говоря, платит 20 рублей, а работ требует на 28. Но давайте будем реалистами, — предложил Рустам Шайхутдинов.

Какие еще советы можно дать, чтобы жильцы не ошиблись с выбором управляющей компании? Пример привела начальник отдела по взаимодействию со СМИ и связям с общественностью министерства ЖКХ Татьяна Сафонова.

— В Советском районе Уфы жители 17 домов решили отказаться от услуг УЖХ. Председатели советов домов встретились, разработали техзадание и чек-лист с критериями, после чего приступили к проверке потенциально возможных управляющих компаний. Учитывали все: наличие долгов, судебных споров, отзывы жителей. В итоге среди 19 компаний выбрали четыре. Потом выезжали на место и общались со случайно вышедшими во двор жильцами, спрашивали их обо всем. В итоге осталась одна компания, на которой они и остановились, — отметила она.

В завершение круглого стола участники приняли рекомендации. Администрации Уфы, в частности, порекомендовали отслеживать смену управляющих компаний, чтобы не было фальсификаций. Также будут разработаны критерии для подготовки рейтинга управляющих компаний исходя из их надежности.