Покупка квартиры — дело тонкое

На вопрос читателя отвечает юрист Дмитрий ОБУХОВ

— Покупка квартиры — это всегда сделка с большими деньгами и высокими рисками. Чтобы не потерять средства и не получить в собственность проблемный объект, нужно подойти к проверке системно. Начинать ее следует до внесения аванса.

Вот список того, что необходимо проверить.

1. Проверка объекта и права собственности.

Главный документ — свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получите ее самостоятельно через официальный сервис Росреестра или портал Госуслуг, не доверяйте скриншотам от продавца — мошенники научились создавать поддельные выписки.

В выписке проверьте кадастровый номер, адрес, площадь и назначение; ФИО всех собственников и размер их долей (сравните с паспортными данными продавца); дату и основание возникновения права (покупка, наследство, приватизация, дарение и т.д.); наличие обременений: ипотека, арест, запрет регистрации, договор аренды или ренты; историю переходов права (частые перепродажи, недавнее получение по наследству или дарение между посторонними людьми — повод для более тщательной проверки).

Запросите правоустанавливающие документы продавца: предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации или дарения и т.д.

2. Проверка продавца.

Убедитесь, что продавец — это именно тот человек, который указан в выписке ЕГРН. Проверьте, не является ли он банкротом. Информацию можно найти в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и в картотеке арбитражных дел. Сделка с банкротом крайне рискованна, ее могут оспорить. Нет ли у него долгов? Проверьте наличие исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Не находится ли он в судебных спорах, связанных с квартирой?

Дееспособен ли он? Если продавец пожилой, плохо ориентируется в происходящем или действует через представителя, запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Лучше провести сделку у нотариуса, который проверит дееспособность сторон.

3. Семья, дети и зарегистрированные лица (ключевой риск).

Это один из самых сложных и рискованных аспектов.

Зарегистрированные лица: запросите у продавца справку о зарегистрированных лицах (выписку из домовой книги). Узнайте, кто прописан и планирует ли выписываться. Помните, что «вечная» прописка может сохраняться у некоторых категорий граждан (например, у лиц, отказавшихся от приватизации), и выписать их через суд будет сложно.

Несовершеннолетние дети: это самый опасный фактор. Если в квартире прописан ребенок или у него есть доля, сделка требует разрешения органов опеки. Покупка квартиры, где есть «детские» доли, считается одной из самых рискованных.

Если права ребенка были нарушены, сделку могут признать недействительной.

Материнский капитал: проверьте, использовался ли он при покупке квартиры. Если да, то всем членам семьи (включая детей) должны быть выделены доли.

Супруг(а) продавца: если квартира приобреталась в браке, необходимо нотариальное согласие супруга на сделку.

Право пользования третьих лиц: изучите архивные выписки и все предыдущие договоры, чтобы выявить лиц, которые могут иметь право пожизненного проживания (например, по договору ренты или отказу от приватизации). В договоре купли-продажи должно быть прямо указано, что квартира передается свободной от прав любых третьих лиц.

4. Перепланировка и техническое состояние.

Сравните фактическую планировку квартиры с данными технического плана.

Незаконная перепланировка — это серьезный риск. Если изменения (снос стен, перенос санузла, присоединение балкона) не узаконены, новому собственнику могут грозить штраф, предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние за свой счет, сложности с продажей, страхованием или получением ипотеки.

Техническое состояние: при осмотре проверьте сантехнику, электропроводку, окна, стены на наличие плесени и протечек, работу лифта и состояние подъезда.

5. Долги и коммунальные платежи.

Запросите справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и за капитальный ремонт. В договоре обязательно пропишите, что все долги, возникшие до передачи квартиры, погашаются продавцом.

6. Договор и расчеты.

Договор должен быть составлен грамотно. В нем должны быть четко прописаны все условия: предмет сделки, цена, порядок расчетов, сроки освобождения квартиры и ответственность сторон.

Никогда не занижайте цену в договоре. Если сделку оспорят, вы сможете гарантированно вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.

Используйте безопасные формы расчета: банковскую ячейку, аккредитив или эскроу-счет. Не передавайте крупные суммы наличными до регистрации перехода права собственности.

Заверьте сделку у нотариуса. Нотариус проверит документы, дееспособность сторон и направит документы на регистрацию, что снижает многие риски.

Главный совет: если у вас есть хоть малейшие сомнения в «чистоте» квартиры или продавца, особенно когда речь идет о наследстве, долях несовершеннолетних или доверенности, не экономьте на юридической проверке. Привлеките независимого юриста до того, как внесете аванс.