Пора вернуть долг

Странная эта история. Люди строят себе жилье на протяжении всей истории человечества, опыта и знаний вроде бы не занимать.

Но чем глубже в XXI век, тем больше вопросов: что строить, из чего, как? Для кого?

Для людей, живущих от зарплаты до зарплаты, или для состоятельных, у которых уже есть квартира и дом? Высотки или индивидуальные, в один-два этажа?

Строим вроде бы много: в Башкирии за минувший год ввели почти 3,3 млн квадратных метров, из которых 70 процентов приходится на индивидуальное домостроение.

А между тем, по данным ДОМ.РФ, более половины новых квартир остались нераспроданными. Та же история с коттеджами.

В недалеком прошлом, в советские годы, квартиры и дома улетали с колес. А теперь?

Особняки на улице генерала Шаймуратова

Взрыв новоселий в нашей стране пришелся на первое десятилетие после победы в Великой Отечественной войне. Строили из простейших материалов — древесины, шлакоблоков, силикатных кирпичей, по самым нехитрым технологиям, но вдохновенно, нередко под маршевую музыку.

В северной части уфимской Черниковки, между улицами Дмитрия Донского и Кольцевой, скрывается небольшая улица Минигали Шаймуратова, появившаяся в 1949 году. В ту духоподъемную, победную пору на огромном пустыре размером в десяток футбольных полей инициативным способом организовали строительство типовых одноэтажных домиков «шесть на шесть». По типу особняков. Видать, насмотрелись победители на уклад жизни в европейских странах. Возводили их целыми улицами, одной из которых присвоили имя нашего генерала. Другую назвали в честь маршала Жукова, еще одну — в честь полководца Дмитрия Донского. Нам удалось раздобыть в архивах фотоснимок тех лет. Он красноречиво свидетельствует о высокой организации труда и комплексной работе различной техники на прокладке дорог, трубопроводов, линий электропередач. Все было просто и быстро: без волокиты выделяли земельные участки, стройматериалы, согласовывали проектную документацию. На черниковских заводах рабочие формировались в добровольные бригады и шли поднимать стены своих домов, трудясь после работы и по выходным. Что примечательно, сюда же направлялись учащиеся ФЗО (фабрично-заводское обучение), рядом с мастерами приобретали профессиональные навыки, а заодно и чувство коллективизма.

На безлюдной улице Минигали Шаймуратова встречаем случайного прохожего. Александру 76 лет, отец и мать трудились на старом НПЗ, в 1945-м поженились.

— Папа жил недалеко отсюда, на улице Ульяновых, у родителей, — рассказал он. — И с удовольствием включился в строительство своего дома на Шаймуратова, хотя ему предлагали трехкомнатную квартиру по Льва Толстого — здесь все-таки земля в семь соток. Родили троих детей, я самый младший. Все годы к дому что-то пристраивали, расширяли.

К нашей беседе подключился 70-летний сосед Анатолий Баженов. Его отец — участник войны, пехотинец, — вернувшись с фронта, срубил небольшой, в 65 «квадратов», дом из хвои, сам сложил русскую печь. И зажили! Трудился электриком на ТЭЦ-1, по стопам отца туда же пошел работать дежурным слесарем и Анатолий — и так до самой пенсии. Центральное отопление на Шаймуратова провели в 1952 году — стало по-настоящему как в городе.

Помимо вот таких инициативных поселений в Башкирии немало улиц, преимущественно в пригородах, с названием «Нахальная». Как они появились? После войны люди бежали из деревень за лучшей долей в промышленные центры и селились без всякого разрешения, нахально, на окраинах — лишь бы трудиться на промышленном предприятии и зарабатывать на жизнь. Власти закрывали на это глаза. Нахальные улицы, благодаря хозяйской хватке жильцов, процветали.

Эти примеры — лучшее свидетельство приоритетного выбора россиян в пользу индивидуального дома. А можно сказать и по-другому: это лучшие примеры того, как расцветает инициатива населения при обустройстве своего жилья, когда нет запретов. Запрет убивает инициативу.

Не шесть бы соток, а полгектара!

Однако постепенно запреты в законодательстве, особенно в эпоху так называемой «хрущевской оттепели», катком раздавили ростки, посеянные поколением победителей. Строительство «индивидуалок» затормозилось. Частное домостроение попало в немилость. Все индивидуальное считалось чуждым поставленной к 1980 году цели — построению коммунизма. В 2024 году в одном из интервью «Российской газете» председатель Общественного фонда при минстрое РФ и попечительского совета Фонда развития территорий Сергей Степашин выразил общенародную боль: «Я не сторонник так называемых агломераций, когда людей хотят затолкать в «бандустаны». Если бы мы не сделали глупость при советской власти, когда ограничили участки шестью сотками, а давали бы по полгектара земли, сегодня большинство россиян жили бы в нормальных домах. Так что сейчас мы возвращаем долги нашим людям». «Возвращаем» — сказано с некоторым авансом. Пока, к сожалению, не выработана единая концепция по организации ИЖС, к которому тянется народная душа.

Причина одна и банально простая: малоэтажки не сулят девелоперам столько прибыли, как высотки, вот и растут между старыми пятиэтажками 30-40-этажные «человейники». Происходит уплотнение мегаполисов и умирание деревень. Хотя принят национальный проект «Инфраструктура для жизни» до 2030 года, в котором намечено одновременно развивать сельские территории, сбалансированно сочетая на них экономический и социальный потенциал, чтобы людям было где и жить, и работать. Тем не менее на всех правительственных форумах высокие чиновники завершают свои выступления застенчивым признанием, что население тянется в большие агломерации, дескать, таков мировой тренд. Лукавят ведь. Социологические опросы свидетельствуют, что 70 процентов населения предпочитает жить в своем доме.

История с современными «квадратами» напоминает библейскую легенду о Вавилонской башне. Бог в один момент прервал ее строительство, смешав языки: строители перестали понимать друг друга и больше не могли совместно трудиться. Так и сегодня девелоперы, стремясь урвать прибыль, ставят одну за другой «вавилонские башни», не желая понимать тех, кто годами, не имея больших доходов, стоит в очереди за скромным, но своим домиком. Например, в Бурзянском районе, где сплошные хвойные леса, очередь за получением древесины под строительство дома растянута на восемь-девять лет. Один из местных ветеранов, работавший прежде на руководящей должности в администрации муниципалитета, с болью в душе признается, что молодежь уезжает в Сибирь на вахтовку и, глядишь, через 30-40 лет Бурзянский район исчезнет. Беда в том, что только семь процентов территории принадлежит муниципалитету, остальное — федеральному центру, который решает, кому из бизнесменов, в основном чужим, отдать лесные угодья в аренду под разработку. Куда затем идут кругляк, брус и пиломатериалы, местные не ведают.

Ещё раз о программе «Домокомплект»

Наша газета не раз писала о программе «Домокомплект», принятой правительством республики в 2010 году. Автор проекта — заслуженный работник лесной промышленности РБ, директор предприятия «Нурлесстрой» Борис Лисовский — вложил в него рациональные идеи, основанные на собственном богатом опыте. Проект приняли на ура. Схема простая: каждой деревенской семье дали право один раз бесплатно получить лес на строительство или капитальный ремонт дома. Списки нуждающихся составляли администрации районов и передавали в Фонд жилищного строительства РБ. По положению семье выделялся займ из регионального бюджета в размере (по тогдашним ценам) 300 тыс. рублей под пять процентов годовых на пять лет. Отбирались семьи с низкими доходами, с которыми банки отказываются работать. Единый оператор «Нурлесстрой» вывозил древесину из леса, рубил срубы под заказ и в комплекте с досками для пола, потолка, обрешетки доставлял семье. Дом поднимали по сельской традиции, собрав родных и близких. Стоимость квадрата тогда обходилась в 10-12 тыс. рублей. По карману жителю деревни.

За десять лет благодаря программе в районах было построено 1778 домов для сельчан с самыми низкими доходами.

Неожиданно из-за «изменений в инструкциях» удобную во всех смыслах программу свернули. Хотя в других регионах, утверждает Борис Лисовский, подобная схема прижилась. В региональном минстрое обещали возродить «Домокомплект», в 2024 году была даже разработана концепция малоэтажного жилищного строительства «Башкирский домик». Но дальше бумаги дело не пошло.

— С помощью «Домокомплекта» у нас справили новоселье 133 семьи, — рассказывает специалист администрации Аургазинского района Альфия Сафина и с сожалением добавляет: — Желающих в него включиться много, более полусотни семей, они постоянно спрашивают, когда возобновится программа.

Кстати, в других районах тоже немало людей, живущих в ожидании. Программа «Домокомплект» — это тот самый случай, когда все ее участники, от чиновников до исполнителей, «разговаривали» на одном языке, не препятствовали друг другу, а наоборот — действовали как одна команда.

О вышесказанных «изменениях в инструкции»: в чем тут дело, никто толком объяснить не смог. Строительная отрасль, наверное, как ни одна другая, погрязла в бумагах. На прошедшем в марте в Уфе совещании председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов признался, что их комитет серьезно трудится над снижением «регуляторной нагрузки» на застройщиков, идет корректировка нормативов строительства социальных объектов. Количество документов, необходимых застройщику, должно уменьшиться до 350, сейчас их 600. Для отслеживания положительных сдвигов создан рейтинг, отражающий продолжительность строительного цикла в различных регионах. Если республиканские чиновники сильно захотят, то, будем надеяться, программу «Домокомплект» тоже извлекут на белый свет и дадут «добро».

Почём нынче малоэтажки?

Сегодня застройщики разделены на две группы: самую большую и прибыльную сформировали те, кто специализируется на «человейниках»; вторая более «мелкого калибра» — ей достался рынок индивидуально-коттеджного строительства, где ипотека выдается по другим правилам и маржа не столь очевидно высокая. Здесь как объемы работ, так и денежный оборот небольшие. Застройщики нацелены на возведение коттеджей в пригородах мегаполисов, их интересуют владельцы земель, чтобы арендовать или выкупить гектары и строить улицами. Но земли рядом с миллионниками уже выкуплены. Когда и как выкуплены — тайна за семью печатями. Кто пошустрее, тот и взял. На прошедшем в феврале в Уфе форуме «Уралстройиндустрия» состоялся круглый стол по теме «ИЖС в новых реалиях». Тут встретились как раз те мелкие застройщики, которые сейчас пытаются сформировать рынок малоэтажного загородного строительства. Они говорили о проектном финансировании, комплексной застройке, ипотеке, какими должны быть проекты — типовыми или эксклюзивными. И ни слова о строительстве домов в сельской местности ради сохранения самой деревни.

— Вы определились со среднестатистическим своим покупателем? — задал я вопрос ведущим круглого стола Марии Горюцкой и Елене Незвановой. — По какой цене у вас коттеджи? И почему вы не рассматриваете сельские районы? Там много семей, которые хотят обзавестись домом, но без ипотеки, генподряда и архитектурных наворотов, а желают построить собственными силами, что разрешено законодательством.

Вопросы, так сказать, из народных низов привели спикеров в некоторое замешательство. Ведь рынок малоэтажного строительства в Башкирии совсем другой, нежели в Подмосковье или других регионах. А о самой востребованной и доступной для кармана местных жителей программе «Домокомплект» ведущие секции ИЖС и вообще не слышали.

Правда, председатель федерации ИЖС нашего региона Евгений Батталов попросил координаты автора проекта «Домокомлект» Бориса Лисовского. И вот что еще насторожило в разговоре за круглым столом: участники его не рассматривали круглую древесину, проще сказать, элементарные срубы как основной материал. Дескать, такие дома холодные и недолговечные, из сосны обязательно надо делать клееный или простой брус, пропитывать специальными составами и так далее.

Выходит, национальная традиция рубить жилье из спелой хвои утрачена? Такие дома в тех же Белорецком, Бурзянском, Архангельском районах стоят столетиями, в них тепло и уютно. Объяснение такому «заблуждению» простое: чем большей обработке подвергнуть круглый лес, тем он дороже. В индивидуальном жилищном строительстве, похоже, опять наступают на те же грабли, что и в высотном: из кожи лезут, чтобы любыми способами накрутить цену, забыв о покупательной способности населения. Два года назад вице-спикер Госдумы Борис Чернышов обратился в антимонопольную службу с просьбой проверить застройщиков на предмет ценового сговора. На то были основания: с 2018 по 2023 год средняя стоимость «квадрата» возросла в 2,2 раза, хотя стройматериалы в среднем в 1,5 раза. Потому и квартиры перестали покупать.

В те же дни, когда в Уфе проходил вышеназванный форум, вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин утвердил комплекс мер по развитию индивидуального жилищного строительства на период до 2030 года. Среди способов поддержки ИЖС есть как финансовые, так и нефинансовые. Меры направлены на повышение доступности частных домов, ускорение темпов их строительства, развитие инфраструктуры. Как подчеркнул Хуснуллин, для ИЖС есть ипотека по счетам эскроу, если идет комплексная застройка территории, организованная подрядчиками. Есть ипотека для жителей, которые строят собственными силами, но ее доля пока незначительная, этот сегмент нужно развивать. Он сделал еще один акцент: для повышения доступности жилья надо научиться строить более технологично — прежде всего из домокомплектов, включая деревянное домостроение. Сказал понятно, без двусмысленностей, не оставив повода для повторения легенды о Вавилонской башне. Вести разговор с народом, как с городским, так и с сельским, надо на одном языке.