Жильё и жульё

В редакцию часто поступает множество вопросов, касающихся приобретения жилья по договорам долевого участия. Отобрав наиболее частые, мы попросили ответить на них председателя республиканского госстроя Халита Махмудова. Надеемся, что его рекомендации помогут читателю избежать многих проблем и не попасть в категорию обманутых дольщиков.

— У каких застройщиков безопаснее всего приобретать жилье?

— В первую очередь необходимо выяснить, можно ли считать застройщиком организацию, предлагающую жилье. У нее должны быть разрешение на строительство и проектная декларация, официально опубликованная в СМИ или интернете. Кроме того, она должна иметь свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок или зарегистрированный договор его аренды (субаренды). Для организации, возводящей жилье в рамках закона «О содействии развитию жилищного строительства», это также может быть документ о праве безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Кроме этих документов, по вашему требованию застройщик обязан предъявить устав или учредительный договор, свидетельства о госрегистрации и постановке на учет в налоговом органе, годовые отчеты за три последних года деятельности и аудиторское заключение за последний год. Изучать эти документы лучше в присутствии вашего юриста.

Помимо этого, при выборе застройщика необходимо ознакомиться с опытом его работы на рынке жилья. Эта информация есть в проектной декларации, а также в интернете на форумах риелторов или дольщиков. Также обращайте внимание на цены. Если застройщик предлагает квартиры гораздо дешевле их рыночной стоимости (скажем, на 20 — 30 процентов), это настораживающий фактор.

— Чем договор долевого участия отличается от других видов договоров?

— Договор об участии в долевом строительстве — самый выгодный вид сделки для покупателя. Но наряду с ним есть и другие аналогичные документы. Это предварительный договор, договор соинвестирования, инвестиционный договор, договор предварительной покупки и даже договор покупки векселей на сумму, равную стоимости будущей квартиры или займ. Застройщик может предложить подписать вам любой из них, однако мы настоятельно рекомендуем заключать договор именно об участии в долевом строительстве. Все остальные не обеспечены законодательными гарантиями в получении обещанной квартиры или возврата денег.

— На что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства?

— Прежде чем заключить договор долевого участия, внимательно изучите документ со всеми приложениями и проектную декларацию. Как уже было сказано, делать это лучше в присутствии вашего юриста. И помните, что договор долевого участия должен содержать четыре обязательных пункта. Это определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, сроки, в которые застройщик передает объект дольщику, цена договора и порядок ее оплаты, а также гарантийный срок эксплуатации данного дома. Не забудьте включить в договор пункт о сроках его регистрации (в течение 10 дней) и ответственность за нарушение этого срока.

— В каких случаях от подписания договора лучше отказаться?

— Следует помнить, что договор об участии в долевом строительстве обязательно должен быть зарегистрирован в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии. Если же застройщик отказывается от его регистрации — сразу же говорите ему «нет». Также отказывайтесь, если он не соглашается указать в договоре условия его расторжения, условия оплаты лишних или компенсации недостающих квадратных метров. Нежелание застройщика прописать в договоре ответственность за несоблюдение сроков сдачи дома, порядок и цену перерасчета квадратных метров, а также условия устранения недостатков после сдачи дома — тоже безоговорочная причина для категорического отказа.