Снизить стоимость «квадрата» можно. И нужно

Звучит почти революционно. Однако по сути все просто: в рыночной экономике роль государства, по мнению моего собеседника, нужно усилить, ибо того требуют сложившиеся обстоятельства в строительной отрасли. На прошлогоднем Петербургском экономическом форуме замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин сообщил, что распроданность квартир в новостройках составляет всего 56 процентов. Хотя уже в 2023-м эксперты заговорили об угрозе кризиса на рынке недвижимости. Девелоперы в погоне за прибылью оторвались от реальности, стали безудержно поднимать цены за «квадрат» под разными предлогами. Но корни перегрева отрасли лежат глубже. Об этом еще восемь лет назад рассказывал нашей газете председатель правления Союза строителей РБ Рашит Мамлеев. В интервью «Законный развод?», опубликованном 20 июня 2018 года, он выразил общую тревогу строителей по поводу масштабных переделок закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Вывод напрашивался сам собой: тандем «дольщик — застройщик» не сложился в «семейную пару», все идет к законному разводу. Который растянулся на многие годы и продолжается ныне.

Наш журналист вновь встретился с Рашитом Мамлеевым сразу после недавнего форума «УралСтройИндустрия».

— Рашит Фаритович, вы по-прежнему считаете, что необходимо усилить влияние государства на строительные дела?

— Да. Переход к проектному финансированию и работа через банки по счетам эскроу, как прописано в 218-м законе, — все это привело к монополизации рынка застройщиков. Сегодня хозяевами стройплощадок стали в основном крупные компании, деятельность которых сосредоточена в мегаполисах и вокруг них. Крупный капитал потерял интерес к средним и малым населенным пунктам из-за низкой прибыли. Так, в Башкирии уже на протяжении ряда лет практически 80 процентов ежегодно вводимого жилья в многоквартирных домах приходится на уфимскую агломерацию, остальные 20 — на Октябрьский, Нефтекамск, Стерлитамак. Территории же вокруг малых городов деградируют.

Самая губительная для рынка норма, установленная законом, — это возможность привлечения средств дольщиков исключительно хозяйствующими обществами в статусе ПАО, АО, ООО. Но в отдельных субъектах страны до 20 процентов долевого строительства осуществляется ФГУПами, МУПами, фондами, казенными предприятиями, что позволяет выбирать гибкие тактику и стратегию. А самое главное — сделать жилье более доступным. Эта практика должна быть повсеместной.

Сегодня, по разным данным (к сожалению, единого достоверного источника нет), в Башкирии в очереди на улучшение жилищных условий стоят 46 тысяч семей. На самом деле, полагаю, их значительно больше.

Президент страны Владимир Путин поставил стратегическую цель: к 2030 году добиться ежегодного ввода жилья не меньше 120 млн «квадратов». На наш взгляд, если эту задачу полностью отдать на откуп коммерческим структурам, рынок наживет еще больше проблем по показателю доступности, чем даже сегодня.

— Доступность жилья — ключевое понятие. Вы как представитель застройщиков сейчас, полагаю, обидитесь на журналиста, отстаивающего интересы покупателя — нашего основного читателя. В строительной отрасли несколько лет назад в погоне за «квадратами» был забыт потребитель с его низкой покупательной способностью. Как пишет член-корреспондент Академии наук РБ, доктор экономических наук Рустем Ахунов, большинство — 65 процентов населения республики и страны в целом — живут от зарплаты до зарплаты, денег на ипотеку нет. Еще 30 процентов относятся, с натяжкой, к среднему классу, который может позволить себе приобретать товары длительного потребления, но не квартиры. И вот в такой обстановке цены за «квадрат» взлетают почти вдвое благодаря льготной ипотеке, которая позволяет в первую очередь обогащаться за счет бюджетных средств банкам. Уже в октябре 2023 года, как подметила «Российская газета», на рынке недвижимости появились признаки «пузыря». По данным ДОМ.РФ за прошлый год, новые квартиры были распроданы всего чуть более чем на 50 процентов. Ситуация предкризисная?

— Восемь лет назад я говорил в интервью, что в основе 218-го закона лежат мотивы, играющие на руку банкирам, в приоритете не застройщики. Нужно было разрешить застройщикам одновременно возводить многоквартирные дома и иные объекты. Иметь несколько расчетных счетов. Отменить требование о работе только с одним уполномоченным банком, в случае когда застройщик работает по схеме эскроу. Разрешить привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, выпускать облигации, векселя, получать независимые гарантии. Анализируя плюсы и минусы закона, как мы и прогнозировали, эксперты предрекали снижение объемов строительства жилья. Так и произошло. По информации экспертов и политологов, банки давно уже стали привлекать к ипотеке рискованных заемщиков — тех, кто тратит на обслуживание кредитов больше 50 процентов ежемесячных доходов. И даже тех граждан, которые вынуждены отрывать от семейного бюджета 80 процентов доходов. На что же они живут? На теневые средства?

— Так как сделать жилье доступным?

— В рамках стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года председатель правительства РФ Михаил Мишустин дал поручение минстрою разработать ряд мер, в том числе по снижению стоимости строительства жилья. Мы знаем примеры, когда государство все активнее выходит на рынок арендного жилья. Так, в Уфе в конце прошлого года такой дом на 200 квартир, совместно с ДОМ.РФ, был сдан для Уфимского моторостроительного объединения, новоселье в нем справили рабочие предприятия, как семейные, так и холостые. Последние имеют право в случае создания семьи привести в арендованную квартиру свою вторую половинку. Первый такой опыт состоялся несколько лет назад в Воронеже, где были предусмотрены два варианта аренды: рыночная и льготная — для педагогов, врачей, работников культуры, спорта. Льготу компенсируют региональные власти. Арендное жилье получает распространение в Челябинской и Свердловской областях. В Верхней Салде титановая корпорация построила для сотрудников девять многоэтажек, в Нижнем Тагиле и Качканаре работодатель направил почти 60 млн рублей на компенсацию стоимости квартир для высококвалифицированных специалистов и особо востребованных рабочих. А в Мордовии принята государственная программа, по которой бесплатно предоставляется квартира семье при рождении первого ребенка.

Это пока единичные примеры, когда предприятия и региональные власти, конечно, не без участия федерального центра, ищут пути снижения стоимости жилья. Так сказать, слабые потуги выйти из той непростой ситуации, которую сами законодатели и создали. Государство оказалось в положении попрошайки. Надо ему, наконец, взять бразды правления в свои руки и найти концептуальное, стратегическое решение, с учетом интересов большинства населения. Такой опыт в недалеком прошлом у России был.

— Позвольте внести небольшую поправку — у Советского Союза.

— Согласен. Тем более что президент страны Владимир Путин настаивает на том, чтобы мы постоянно обращались к исторической памяти и возрождали не утратившие своего значения национальные ценности. Так вот я повторю слова из первой нашей беседы: от многих проблем можно уйти, если разрешить ситуацию радикально. А именно — дать возможность привлекать средства населения исключительно государственным организациям. Для этого надо вновь создать госкорпорацию по возведению жилья. Но строго социального. Такая государственная структура позволит решить многие задачи. Так, земля для нее должна будет выделяться бесплатно и поэтому не скажется на цене «квадрата». Госфинансирование позволит уйти от дорогих банковских кредитов. Она будет наделена правом справедливо решать с монополистами вопросы по подключению домов к инженерным сетям. Это реальный шанс заставить монополистов строить трубопроводы и другие объекты за пределами стройплощадок за счет собственных средств и не перекладывать их стоимость на цену «квадрата». Такая экономия даст госкорпорации возможности для комплексного освоения территорий. Кстати, в России есть регионы, где на эти средства уже возводятся школы и детсады. Государство станет гарантом целевого использования денег как долевиков, так и бюджетных. Минстрой региона, кстати, уже в соответствии с поправками к законодательству, которые внесены в текущем году, станет контролировать такой важный показатель, как себестоимость.

Все понимают, что мы живем в непростое время, когда надо считать каждую копейку, поддерживать тех, кто участвует в СВО. Но в стране есть деньги, которые из-за недальновидных авторов законов по ипотеке аккумулировались в банках.

Например, из отчета Сбера видно, что за минувший год он получил 1,7 триллиона рублей чистой прибыли. Причем большую часть — на льготной ипотеке, то есть это бюджетные деньги. Народные. Вот и надо пустить определенную их часть в строительную отрасль — но для надежности через госкорпорацию. Потому что проблема жилья сегодня тесно связана с другими проблемами национального масштаба: сокращением населения, нехваткой кадров в социальной сфере, старением и без того ветхого жилого фонда. В общем, деньги в стране есть. Нужно только по-хозяйски их расходовать. Очередь нуждающихся в жилье, о которой я сказал выше, к тому обязывает.

— Когда-то в республике был успешно создан, по типу госкорпорации, Фонд жилищного строительства РБ. Такие фонды продолжают действовать и хорошими темпами развиваются в соседних регионах. А что произошло с нашим?

— Совершенно верно. Год рождения нашего ФЖС — 1998-й. Тогда, помню, деньги в него были направлены отчасти и предприятиями республики. Волевым решением руководства региона — это важно подчеркнуть. Такими же волевыми решениями были построены прекрасные санатории и ряд других социальных объектов. Если в основе волевого решения лежат интересы населения, то они вызывают только положительный отклик. Сегодня Фонд в трудном положении, но его принцип — работоспособный.

Для создания госкорпорации по жилью необходимо разработать программу развития на пять-десять лет, обозначить территорию для начала строительства — в Уфе, сельских районах и других городах. Социальное жилье поможет укрепить гражданскую солидарность, выровнять социальное положение, благоприятно скажется и на демографии. Поможет в оптимизации населенных пунктов и развитии экономического блока муниципалитетов. Деньги не должны лежать «неработающими» дивидендами на чьих-то счетах или в карманах, они обязаны крутиться в реальной экономике.