За ценой не постоим

Воистину все познается в сравнении. Жилье в последнее время видится мне практически недоступной роскошью, наверное, как «Волга» в советское время. Но если последнюю раздавали узкому кругу граждан «за заслуги перед Отечеством», то недвижимость сегодня становится все более недоступной из-за нормальных рыночных механизмов, влияющих на цену.

«Привлекательное жилье в Уфе нужно искать сейчас» — красноречивый заголовок материала двухлетней давности, увы, оказался верным. Хотя и на тот момент казалось дорого. Сорок! Сорок пять! И это после кризисного снижения цен на жилье. Сегодня же по темпам роста цен уфимские метры обошли всю страну.

Как следует из материалов Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (оказывается, есть и такая), стоимость готового жилья в Уфе с начала года увеличилась на 11,7 процента — до 54,3 тысячи рублей. Для сравнения, большинство регионов России уложились в 6 — 7 процентов. Квадратный метр в Казани стоит 47,7 тысячи, в Ульяновске — 36 тысяч рублей.

Эксперты утверждают, что на рост цен в столице республики повлияли недостаточное предложение на рынке недвижимости, увеличение количества госпрограмм для пенсионеров, военных, сотрудников полиции, а также использование материнского капитала при покупке квартир.

— Быстро растущий спрос на фоне ограниченного предложения и повлиял на динамику цен, — считает руководитель филиала Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов Татьяна Суркова. По ее словам, количество новых строительных объектов сократилось, а площадок для массового возведения жилья мало.

Цены первичного рынка несколько ниже — по разным оценкам они держатся на уровне 46 — 48 тысяч рублей за квадратный метр. Но, как правило, выкупается это жилье даже не на нулевом цикле, а в начале освоения площадки и затем выставляется на реализацию по более высокой стоимости. За примерами далеко ходить не нужно — квартиры в строящемся по соседству со мной корпусе нового дома недалеко от улицы Комсомольской уже с момента возведения первых этажей предлагались населению по цене «квадрата» более 50 тысяч. Что уж говорить о достраиваемых многоэтажках.

Поднимать цену могут также повышение стоимости строительных материалов, составления технических условий, прокладки инженерных сетей. А в случае с точечной застройкой добавляются еще и расходы на снос ветхого жилья, расположенного на строительной площадке.

Но что, пожалуй, самое интересное, даже при таком подъеме цены «квадрата» спрос на недвижимость только растет. Так, количество операций по регистрации ипотеки в регионе за девять месяцев года увеличилось на 24,5 процента к уровню прошлого года. Чем руководствуется население, подписывая пока еще достаточно разорительные договора в банковских организациях? Имеет место фактор неопределенности? Дальше будет еще дороже?

— Увеличение количества ипотечных договоров — это результат низкой базы, — отмечает гендиректор Уфимского городского агентства ипотечного кредитования Анатолий Мейзлер. — Никаких экономических предпосылок для взрывного спроса на услуги ипотечного кредитовния не было, а нынешний результат говорит лишь о том, что в прошлый временной промежуток было мало таких договоров.

В то же время, по мнению А. Мейзлера, благосостояние граждан остается недостаточным для улучшения жилищных условий в том объеме, который «требуется для великой державы. Рыночными механизмами решить проблемы не удается, необходимо государственное регулирование. Рост доходов населения продолжает отставать от роста стоимости квадратного метра. Если раньше банковский ипотечный кредит начинался от 11 процентов, то сейчас от 13 — 14, и это тоже не прибавляет оптимизма».

Смещение равновесной цены спроса и предложения подстегивает к активности сегмент загородной недвижимости. По оценке специалистов сети агентств недвижимости «Эксперт», средняя цена квадратного метра в пригороде Уфы выросла еще значительнее, чем в самой столице, увеличившись с начала года на 13 процентов, до 28 тысяч рублей. Коттеджи в районах с хорошей транспортной доступностью стоят выше 30 тысяч рублей за квадратный метр. Если добавить к дому приличный земельный участок, то стоимость дойдет до немалых 5 — 8 миллионов рублей. Впрочем, есть варианты и подешевле — небольшие квартиры в новых поселках, где появляется все больше трех — пятиэтажных многоквартирных домов.

При выборе домика в деревне в десятке километров от крупных коттеджных поселков можно уложиться и в 20 — 25 тысяч рублей за «квадрат». Но, скорее всего, возраст строения будет весьма солидным — возводить новое жилье в деревнях просто нерентабельно: ни грамотной планировки населенного пункта, ни разветвленной сети коммуникаций здесь нет. Тем не менее наиболее предприимчивые граждане уже давно объезжают деревни Уфимского района в поисках относительно дешевых вариантов, что называется, на перспективу. При небольших вложениях даже в старом доме можно жить некоторое время, а когда до населенного пункта доберется инфраструктура, то либо продать такое подворье с накруткой, либо строить современный коттедж — для себя или опять-таки на продажу.

При этом, отмечают специалисты, многие владельцы жилья переоценивают свои объекты, что негативно отражается на общей картине по рынку.

Брать или не брать, сейчас или потом — решение каждый примет сам, исходя из своих возможностей и существующих вариантов. Однозначного рецепта здесь нет, мы говорим лишь о некоторых тенденциях и их причинах. Но одно ясно более-менее точно: рынок недвижимости пока будет оставаться одним из наиболее сложных для принятия таких решений.

КОММЕНТАРИЙ

Шамиль Ибрагимов, председатель правления ОАО «Инвесткапиталбанк»

---

— Действительно, нового жилья в Уфе становится меньше, «город кранов» остался в прошлом. В ситуации дефицита часть населения планирует еще и заработать на перепродаже недвижимости.

В то же время стоит отметить, что строители все больше ориентируются на возведение жилья эконом-класса площадью до 60 квадратных метров. Соответственно, небольшие квартиры становятся доступнее. Вкупе с ипотечными программами эффект получается ощутимым. Еще один фактор, объясняющий рост спроса, — вложение в недвижимость как один из способов ухода от валютных и инфляционных рисков.