Давайте вспомним о народном контроле

В обществе регулярно возникают дискуссии по поводу того, как можно облегчить бремя собственника по содержанию своего жилья. Анализ показывает, что в деятельности управляющих компаний есть ряд неэффективных моментов, для устранения которых не потребуется каких-либо затрат.

Одна из проблем на рынке ЖКХ, например, города Уфы — искусственное увеличение трансакционных издержек из-за разделения некогда единых производственных жилищных ремонтно-эксплуатационных трестов на заказчиков и подрядчиков в виде управляющих компаний УК и ООО «ЖЭУ». Это повлекло за собой снижение и ухудшение качества оказываемых услуг.

Появление в свое время самостоятельных ЖЭУ подразумевает под собой все виды деятельности, присущие полноценному предприятию: ведение бухгалтерии, взаимодействие с банками, работу инженерно-технической службы и так далее. Практически часть этих функций сегодня дублируется управляющими компаниями. Те ЖЭУ, которые были искусственно выведены из управляющих компаний, на наш взгляд, необходимо вернуть обратно, превратив их в обычные участки, как это было раньше. Это позволит снизить издержки управляющих компаний и сократить количество управленческих звеньев.
Кроме того, необходимо провести разукрупнение ныне существующих восьми самых больших управляющих компаний в Уфе, которые контролируют более 80 процентов жилого фонда города, а также вывести на рынок услуг новые. Аналогичная ситуация наблюдается и в ряде других городов республики, когда одна-две управляющие компании монополизировали весь жилищный фонд.

Еще одна проблема — отсутствие прозрачности сбора и расчетов средств за оказанные услуги. Фактически сегодня крупные УК Уфы являются «феодальными вассалами» МУП УЖХ. Все деньги, которые получают управляющие компании от населения, вначале аккумулируются в МУП УЖХ (ЕРКЦ), которое распределяет их по своему усмотрению.
В итоге зачастую получается так, что деньги жильцов, предназначенные для ресурсоснабжающих организаций, попадают под другие статьи расходов. У управляющих компаний растут долги перед ресурсоснабжающими организациями, хотя и не они осуществляют контроль за перечислением денег. Это приводит к тому, что собственники жилья становятся заложниками взаимоотношений между этими субъектами. Если возникает какая-то конфликтная ситуация, ресурсоснабжающая организация может в любой момент прекратить поставку своих услуг жильцам дома, и, в конечном счете, пострадают граждане.
В то же время в городе прослеживается тревожная тенденция: наряду с ростом задолженностей УК перед ресурсоснабжающими организациями имеет место и рост задолженности населения перед управляющими компаниями за обслуживание домов — с 500 млн рублей по данным прошлого года до 1 млрд по состоянию на 1 июля этого года. При этом работа по погашению кредиторской задолженности населения, которую взяло на себя МУП УЖХ в лице ЕРКЦ, ведется слабо.

Изменения, внесенные в Жилищный кодекс, предусматривают переход на непосредственное управление домом, когда граждане сами заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями, а с УК заключается договор только по содержанию дома и ремонту общедомового имущества. В такой схеме управляющая компания исключена из взаиморасчетов собственников с ресурсоснабжающими организациями. В этом случае последние могут создавать свои службы сбора денег и контроля за задолженностями, а могут поручить это ЕРКЦ. Мы считаем правильным, если ЕРКЦ, который является филиалом МУП УЖХ, будет выведен из него.

Если рассматривать этот вопрос на уровне республики, то необходимо создать отдельную региональную структуру, работающую по следующей схеме: ЕРКЦ собирает деньги для той или иной ресурсоснабжающей или подрядной организации, и у него возникает возможность брать за эти услуги определенный процент с тех, для кого он эти деньги собирает, а значит, ЕРКЦ находится на самообеспечении. Жители избавляются от дополнительных платежей за перевод денег по ним. Намечается явная экономия. Сегодня гражданин оплачивает банку дополнительные 0,8 процента из своих денег за то, что пересылает деньги в управляющую компанию и МУП УЖХ, плюс 2,3 процента берет ЕРКЦ за эти же услуги, но уже с управляющей компании.

Если бы сегодня ЕРКЦ работал как отдельная структура, то вероятно, что и одного процента от всех собранных денег ему вполне бы хватало. Да и численность самого ЕРКЦ можно безболезненно сократить. В свое время ЕРКЦ создал многочисленные филиалы по сбору денег, которые в настоящее время не нужны, поскольку жители оплачивают счета через банки или используя другие формы.

Один из путей повышения качества работы УК по содержанию домов — наличие эффективных подрядных организаций, которые можно привлечь к оказанию услуг населению. Сегодня управляющие компании не являются в полном смысле центром прибыли, потому что все работы по статье «содержание и ремонт общедомового имущества» передают единственному и основному подрядчику — ООО «ЖЭУ».

Сегодня ЖЭУ — это предприятия, имеющие задолженность перед бюджетами всех уровней, со штатной численностью, заполненной наполовину. Они полностью зависят от денежных средств, поступающих за оказание услуг по статье «содержание и ремонт общедомового имущества», которых явно недостаточно для полноценной работы. Практика показывает, что жилищно-эксплуатационные участки не допускаются к тендеру по проведению ремонтных работ по титульному списку, а это позволило бы им увеличить свой бюджет и, например, поднять зарплату сотрудникам, привлечь высококлассных специалистов и в целом увеличить эффективность своей деятельности.

Если в ближайшее время не произойдут изменения, мы по-прежнему будем получать нарекания со стороны жителей на некачественный ремонт и обслуживание, на завышенные расценки.

Выход здесь только один: необходимо, как уже говорилось выше, вернуть ЖЭУ в состав УК и разработать механизм, при котором управляющие компании сами будут основными подрядчиками по ремонту жилого фонда, заинтересованными в результатах собственного труда и ответственными за его качество. В то же время необходимо усилить общественный контроль за управляющими компаниями путем ввода в состав совета директоров представителей общественных организаций и активных, неравнодушных граждан.

Еще один достаточно интересный вопрос — куда уходят деньги за размещение на домах рекламных баннеров, всевозможных антенн теле- и интернет-провайдеров. Сегодня все эти средства проходят через МУП УЖХ, что само по себе неверно: они должны оставаться у собственников. Необходимо пересмотреть все договоры, и они должны быть тройственными: управляющая компания — интернет-провайдер — совет многоквартирного дома. В каждом договоре должна быть прописана сумма, которую получает управляющая компания за технический надзор, и сумма, которая идет на нужды дома, например, на снижение общедомовых расходов.

В Башкортостане создана реальная структура, позволяющая гражданам контролировать все процессы по управлению жилищным фондом, — это республиканское общественное движение «Союз домовых комитетов — БашДомКом». Если советы многоквартирных домов не начнут проявлять инициативу, то к ним не будут прислушиваться ни подрядные организации, ни управляющие компании. Дело нужно поставить так, чтобы ни один акт о проведении текущих ремонтных работ, значимых для дома, не принимался управляющей компанией к оплате без подписи председателя совета многоквартирного дома. Качество услуг повысится только тогда, когда население будет участвовать в управлении многоквартирными домами. Необходимо, чтобы ЖКХ находилось под контролем самих жильцов. Сегодня у нас есть все возможности для наведения порядка в этой системе.