Навязчивый сервис

Галина Дьячкова — председатель совета собственников многоквартирного дома. В 2011 году, попав на собрание в управляющую компанию (УК), она выяснила интересную подробность. Уже несколько лет УК имеет договорные отношения с муниципальным предприятием «Жилкомсервис». Услуги последнего специфичны — контроль качества работы управляющей компании и координация ее деятельности. Оплата усилий сторонней организации происходит из средств собственников жилья. На собрании жителей многоквартирных домов фактически вынуждали заключить трехсторонний договор. Наша читательница — не только человек с большим житейским опытом, но и профессиональный юрист, долгое время работавшая в Кумертау помощником прокурора. Если деловое партнерство УК и «Жилкомсервиса» легитимно, спрашивает Галина Дьячкова, то почему собственники жилья ничего о нем не знали? А если есть что скрывать, то не идет ли речь о сомнительной с правовой точки зрения коммунальной технологии? В том, насколько читательница близка к истине, разбирался корреспондент «РБ».

Три кита сомнений

В центре Кумертау немало таких зданий — 10-подъездных пятиэтажек по 120 квартир в каждой. Дом № 1 по улице Салавата построен в 1993 году, в нем 113 собственников жилья. По договору, официально действующему с 1 января 2010 года, дом обслуживает УК РЭУ № 7, в ведении которой находятся 46 многоквартирных домов.

— У жильцов нашего дома хватает претензий к работе управляющей компании, — говорит председатель совета собственников помещений. — Течет крыша, не отремонтированы подъезды, во дворе вместо асфальта — гравий, постоянно забивается канализация. Такие вопросы есть, наверное, к любой коммунальной организации. Но заставляет задуматься то, что без ведома жильцов наша управляющая компания заключает договоры со сторонней структурой, результаты работы которой мы не видим, а деньги платим. Изучив проект трехстороннего договора, который жильцам предлагалось подписать, я пришла к выводу: никто из его составителей не мог допустить мысли, что кто-то все это прочитает. И задумается. И сопоставит с законом.

Как позиционирует себя «Жилкомсервис» на местном рынке? Как специализированный информационный центр, занимающийся начислением, расчетом, перерасчетом, обработкой платежей граждан за жилье и коммунальные услуги. «Собственники жилья не всегда имеют время и не всегда могут проверить работу управляющих компаний, а специалисты МУП «Жилкомсервис» осуществляют контроль постоянно и объективно», — дал официальный комментарий нашей читательнице первый заместитель главы администрации Кумертау Азат Калимуллин.

Иной взгляд на вещи у Галины Дьячковой. Она ссылается на статью 160 Жилищного кодекса, в которой предусмотрен исключительно двухсторонний договор жильцов и УК. Также ее заставляет задуматься перечень функций, которые перечислены в договоре с МУП «Жилкомсервис»: фактически они дублируют те работы и услуги, которые уже взяла на себя УК. А зачем одному дому две управляющие компании? — задается вопросом председатель.

Наконец, в действующем договоре управления есть пункт о том, что привлеченные для контроля над УК сторонние структуры, специалисты или эксперты должны иметь письменное поручение собственников жилья. Такого документа у МУП «Жилкомсервис» нет, как нет у владельцев помещений возможности познакомиться с результатами работы контролирующей структуры.

Свое утверждение о том, что засекреченный до недавнего времени сервис является для жильцов навязанным и ненужным, Галина Дьячкова подкрепляет цифрами. По данным РЭУ № 7, только за 10 месяцев 2011 года из общих сумм, внесенных жильцами дома № 1 по улице Салавата на содержание общего имущества дома, «Жилкомсервис» получил 91,6 тыс. рублей, или более 15 процентов. Это прямой минус кассе управляющей компании, не несущий заметных плюсов жильцам.

Комментарий по поводу сомнений Галины Дьячковой на страницах нашей газеты в начале марта дал председатель общественного движения «Союз домовых комитетов РБ» Арсен Нуриджанов. По его словам, проверка договоров, которые заключают между собой юрлица, не входит в обязанности председателей домовых комитетов: «Домкомы должна интересовать только смета на содержание дома: сколько собрано средств с жильцов, на что потрачены деньги за предыдущий год и планы на текущий год. Ревизовать внутренние отношения компаний и предприятий они не вправе».

Председатель совета собственников многоквартирного дома не согласна с такой постановкой вопроса.

— Надстройка в виде контролирующей организации объективно ухудшает экономическое положение нашей управляющей компании, а значит, и снижает качество ее услуг, — говорит она. — Эти деньги могли бы быть потрачены в интересах жильцов, а достались постороннему предприятию. К тому же непонятна финансовая логика: все начисления на услуги для управляющих компаний должны исходить из четкого тарифа на квадратный метр жилой площади, а применяется расплывчатый процент. Методика расчета платежей неизвестна, и это создает почву для незаконных манипуляций с деньгами, которые жители платят за содержание общего имущества. У них нет права оспаривать в суде материальную сделку двух юрлиц, поэтому я обращаюсь в официальные инстанции с просьбой дать внятную правовую оценку ситуации и признать договор «Жилкомсервиса» и УК ничтожным, а взысканные по нему деньги направить на ремонт нашего дома.

Вопросы множатся

Сферу общения граждан и структур ЖКХ привычно называют областью эмоций: здесь всегда чувствуется повышенный градус обсуждения тем. И причины сомневаться в добросовестности управляющих компаний существуют. Такой взгляд на вещи подтверждается не только самостоятельным аудитом коммунальной бухгалтерии, который порой по-партизански, но с искренним желанием дойти до сути проводят собственники жилья. Есть официальные данные, позволяющие сделать вывод: цены на услуги управляющих компаний повсеместно завышаются, а отсутствие прозрачности и общественного контроля дает коммунальщикам возможность халатно относиться к своим обязанностям.

Так, в середине марта наша газета рассказывала о том, что среди жилищных организаций, действующих в республике, много хронических должников перед ресурсоснабжающими организациями. ОАО «Башкирэнерго» на своем сайте приводит длинные перечни фирм, имеющих долги в семизначных цифрах и более двух месяцев подряд. Среди них — семь управляющих компаний из Кумертау: РЭУ № 2, 6, 12, 9, 1, 4 и уже знакомая компания РЭУ № 7.

Как возникли долги? Пояснение дает руководитель МУП «Жилкомсервис» Ольга Макарова, в обязанности которой по договору с УК входит контроль ее работы (цитата по публикации в газете «Кумертауское время» № 49 от 29 марта 2012 года):

— Это задолженность, которую формируют в основном недобросовестные потребители-плательщики. Кроме того, в структуре данной задолженности присутствует перерасход по начисленным населению платежам за отопление и предъявленным поставщиком суммам по оплате за тепловую энергию, которая не будет покрыта при полном погашении задолженности населения за потребленную тепловую энергию.

Возможно, читателей местной газеты такой ответ удовлетворил. Но не факт, что всех. Потому что вопросы множатся. И первый из них — как должны воспринимать ситуацию добросовестные плательщики, которых большинство? Почему публичные заявления о контроле расчетов населения с УК и далее — самих компаний с поставщиками ресурсов делаются только после публикации энергетиками «черных списков»?

Наконец, почему в собственных финансовых неурядицах управляющие компании предпочитают обвинить владельцев жилья, но никогда — собственный менеджмент и практику ведения дел? Тем более, что они далеко не безупречны. Пример — все по тому же Кумертау. У меня в руках документ — предписание Государственной жилищной инспекции республики, проанализировавшей работу РЭУ № 7 и пришедшей к выводу: УК не исполняет свои обязательства по договору управления многоквартирным домом сразу по 20 позициям. Читатель согласится, что здесь правомерен вопрос: если управляющая компания трудится, а внешняя организация (в лице «Жилкомсервиса») ее профессионально контролирует, то откуда столько нарушений?

Засекреченный баланс

Получить информацию о реальном состоянии дел в управляющей компании сегодня рядовому собственнику жилья в Кумертау достаточно сложно. Вот пример. На официальном сайте РЭУ № 7 по запросам в разделах «общая информация об УК», «цели и предмет деятельности», «услуги и цены», а также «основные показатели» поисковик выдает один и тот же результат: «Страница не найдена». Как можно при этом понять, что выбор управляющей компании сделан рационально, что поставщики таких важных услуг трудятся в интересах своих клиентов?

Единственная цифра, которую удалось почерпнуть в открытых источниках, — это суммы задолженности населения по квартплате, размещенные на странице МУП «Жилкомсервис». Например, по дому № 1 на улице Салавата, где живет наша читательница, текущие долги выражаются суммой 34 тыс. 973 рубля. И больше — ни одного показателя об итогах работы УК города за год, полностью отсутствуют данные о собранных средствах, их расходовании.

Неудивительно, что люди продолжают задавать властям и структурам ЖКХ неудобные вопросы. Но закономерно и то, что идея реформы жилищно-коммунального хозяйства при всей массе компромата остается здравой и еще более необходимой обществу, чем на старте. Мышление людей отошло от стандартов жития в панельных многоэтажках с грязными лестничными маршами, неосвещенными площадками, выбитыми дверями и «благоухающим» мусоропроводом. Жильцы не хотят платить с каждым годом больше, если качество услуг не растет.

Граждане, которых государство признало собственниками жилья, еще настойчивее требуют перемен в доме. Критически относятся к разговорам об объективных сложностях работы коммунальщиков. Оценивают соотношение цены и качества услуг. Добиваются ответов на поставленные вопросы. Словом, мыслят рыночными категориями. И всюду, где общество наблюдает хотя бы минимальный прогресс в общении управляющих компаний и их клиентов, можно заметить: именно диалоговый, учитывающий мнение собеседника стиль общения становится обязательным условием для развития этого бизнеса в долгосрочной перспективе.