Дорогой «квадрат» снова дорожает

«Несмотря на принимаемые меры, обеспеченность жильем жителей республики остается одной из самых низких в стране. Она не превышает 22 кв. метров на человека. Правительство приняло республиканскую программу развития жилищного строительства, однако ситуация в отрасли находится пока еще в запущенном состоянии. В этом году прорыва, к сожалению, мы ожидать не можем. Будет построено не более 2,3 млн кв. метров. Нам нужны, конечно, более высокие цифры», — так было сказано президентом республики Рустэмом Хамитовым в отчете правительства Башкортостана о работе в 2011 году.

О том, почему дорожает и без того дорогой «квадрат», наш корреспондент расспросил председателя правления республиканского отраслевого объединения работодателей «Союз строителей РБ» Рашита Мамлеева.
— Рашит Фаритович, дорожают квартиры даже в «хрущевках», построенных полвека назад. Как ни странно, эти крупнопанельные дома сегодня подвергаются обруганию представителями политической и деловой элиты страны, а между тем у большинства населения к панелькам обратное отношение.

— «Хрущевки» сделали прорыв в жилищной программе. О подобном прорыве, правда, на ином качественном витке, нынешние руководители страны мечтают давно. Вспомним приоритетный национальный проект о доступном жилье. Сегодня людям нужны небольшие комфортные и недорогие квартиры. Для этого нужно строить приоритетно высотные дома индустриальным способом каркасно-панельной конструкции.

— А как быть с программными пожеланиями по наращиванию малоэтажного индивидуального жилья?

— Его тоже надо строить. Но в разумной пропорции к многоэтажкам. За последние двадцать лет доля многоэтажного жилья, построенного подрядным способом сократилась втрое: с 1 млн 512 тыс. «квадратов» в 1990 году до 563 тыс. — в 2011-м. Причем в прошлом году доля индивидуального жилья в общем объеме по республике составила почти 75 процентов, а рекомендуемый уровень по стране не должен превышать 60 процентов. Для примера: в Татарстане в прошлом году введено 2 млн 396 тыс. «квадратов», из которых 59 процентов — в высотном исполнении. Поэтому средняя цена на рынке первичного жилья в четвертом квартале 2011 года у соседей была 35,8 тыс. рублей, а у нас — 38,2.

Пока же ситуация не меняется к лучшему. На решение проблем нацелена республиканская программа «Стимулирование развития жилищного строительства в РБ». По нему мы должны сдать, в частности, за 2015 год 3 млн 700 тыс. квадратных метров, из которых 60 процентов жилья должно быть эконом-класса, а средняя стоимость квартиры общей площадью 54 «квадрата» должна быть равна 3-летнему среднему доходу семьи из трех человек (двое работающих, один ребенок).

— Попробуем внести в эту семейную бухгалтерию арифметическое уточнение.
— Это значит, что зарплата каждого из супругов не должна быть ниже 20 тыс. рублей по сегодняшним меркам. Предусматривается, что зарплата одного будет полностью направляться на погашение стоимости квартиры. Думаю, что разработчики программы учитывали индексацию зарплаты и рост доходов. Без этого немыслимо уложиться в эту арифметику. Существенное увеличение строительства квартир эконом-класса невозможно без стимулирования потребительского спроса и, в первую очередь, социальной ипотеки. Обычная «банковская ипотека» практически исчерпала своего потребителя. Тут уместно вспомнить высказывание Владимира Путина в ноябре 2011 года: «Уже в ближайшее время вслед за снижением инфляции нужно обеспечить дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам. Это рыночные субстанции, я хочу сказать об этом очень аккуратно, но где-то к 6,5 — 7 процентам мы должны в ближайшие годы подвинуться». На наш взгляд, достижение заявленной цели возможно только при участии государства. Здесь, кстати, будет пример Украины: 7 марта правительство страны решило запустить государственную ипотеку под 2 — 3 процента годовых. Все остальное банкам компенсирует государство. Это будет способствовать, как там считают, экономическому развитию государство.

Администрацией Уфы и ОАО «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования» два года назад предлагалась программа строительства и реализации жилья по социальным ипотечным схемам в объеме не менее 150 тыс. кв. метров в год по расчетной себестоимости со ставками кредитов не более 6 процентов годовых. Для программы предлагалось выделить бюджетные ресурсы в 2010 — 2011 годах в объеме 3 млрд рублей и ежегодно в 2012 — 2015 годы по 1,5 млрд рублей. Сформированный инвестиционный фонд позволил бы обеспечить ежегодное строительство и реализацию жилья по социальным программам. Проект, к сожалению, не был принят правительством. А следовало бы к нему вернуться и внедрить хотя бы в качестве пилотного.

Нужно признаться, что не привело к особому стимулированию жилищного строительства и постановление № 111 правительства республики о субсидировании из бюджета республики части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в 2011 году гражданами в кредитных организациях на приобретение у застройщиков жилья экономкласса. На эти цели из Республиканской адресной инвестиционной программы планировалось направить 270 миллионов рублей. Даже с учетом субсидий в размере 3 процента ставка по кредитам превышала 10 процентов годовых. В прошлом году данной программой воспользовались всего лишь 250 человек. Это, конечно, мало на фоне более 9000 сданных в эксплуатацию квартир, построенных подрядным способом.

Альтернативной существующей банковской ипотеке может стать успешное прохождение в Госдуме законопроекта о строительных сберкассах. В случае его принятия вкладчик будет заключать со строительно-сберегательной кассой договор накопления сбережений. Когда накопленная сумма составит 30 — 50 процентов от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для ее покупки. Кредиты будут предоставляться на срок от 7 до 17 лет. При этом процентные ставки по кредитам не могут превышать 3 процентов годовых.

При разработке законопроекта учтен позитивный опыт Германии, где за время существования стройсберкасс в форме кредитов было выделено около 800 млрд евро. Через систему стройсбережений было профинансировано 45 процентов приобретаемого жилья, или 13 млн квартир.

— Тут хочется перефразировать известную поговорку. В моей редакции она будет звучать так: что немцу хорошо, то русскому — печальный конец «обманутого дольщика».

— Вот теперь пора сказать о порядочности тех, кто представляет лицо государства в строительном процессе. Сегодня, несмотря на реформы, так и не создана среда, способствующая формированию конкурентных и эффективных региональных строительных рынков. Главная причина — наличие избыточных административных барьеров, а именно многочисленных согласовательных и разрешительных процедур. А ведь в строительном бизнесе согласования и разрешения — определяющие факторы при выборе территорий для инвестирования.

Институтом экономики города по заказу Национального объединения строителей был проведен мониторинг и дана оценка уровню административных барьеров в жилищном строительстве на примере 43 городов России, включая Уфу. За «базу сравнения» был принят так называемый «нормативный город» — это условный (виртуальный) город, в котором для реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома необходимо пройти процедуры, регламентируемые только федеральным законодательством. Но на деле кроме федеральных законов и нормативных правовых актов регулирование строительного сектора в России регламентируется законами и нормативными правовыми актами субъектов страны и муниципальными правовыми актами. В среднем при строительстве многоквартирного дома застройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около трех лет и порядка 25 млн рублей в виде официальных плат за услуги (без так называемых откатов). Большую часть — около 80 процентов — составляют затраты за право быть подключенными к сетям инженерно-технического обеспечения (электричество, тепло, газ, вода, канализация).

Анализ показал, что расходы на прохождение всех процедур, включая расходы на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, составляют в среднем 10 процентов стоимости проекта, а в некоторых случаях достигают 30.

Для сравнения: в «нормативном городе» застройщики проходят 45 процедур — вдвое меньше, затрачивая на это около года, то есть в три раза быстрее.

Например, в нашей республике только для присоединения к электрическим сетям необходимо пройти в среднем 13 процедур, затратив 227 дней и 4 млн рублей.
По данным заказчиков-застройщиков, работающих в Уфе, с момента написания письма на имя главы администрации об отводе земельного участка на период проектирования и строительства и до получения разрешения на строительство проходит более 800 дней!

Значительны затраты на выкуп земли под застройку, снос и перенос зданий и сооружений. Кроме материальных в данном вопросе имеют место и значительные временные затраты. Для того, чтобы расселить дом, необходимо минимум полгода на подготовку постановления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, еще год для уведомления о предстоящем сносе и еще год, а то и больше, на судебные тяжбы о расселении по выкупной цене независимой экспертизы.

— Президент республики потребовал ужесточить законодательство в отношении арендаторов земельных участков, которые не используют их под строительство. Каким образом это повлияет на строительную отрасль, поможет ли снизить цены на жилье?

— Вопрос об изъятии неиспользуемых земель, безусловно, актуален. Его решение поможет увеличить объемы строительства. Инициатива президента Рустэма Хамитова по изъятию земельных участков позволит снизить цены на жилье только в том случае, если эти участки будут бесплатно переданы для строительства социального жилья на конкурсной основе тем организациям, которые предлагают строительство на них как можно большего количества жилья по наименьшим ценам. Такая практика распределения земельных участков под строительство социального жилья уже существует.

— Привилегии, которыми наделены монополисты, необоснованны. С этим согласны все. Как решить проблему?

— Да, инвесторам объектов капитального строительства приходится во многом оплачивать строительство инженерных коммуникаций и инженерных сооружений. Тем не менее тарифы на услуги естественных монополий (газовых, энергетических, водоканалов и т. д.) постоянно повышаются. Хотя в этих тарифах уже есть инвестиционная составляющая, которая предусматривает затраты на развитие мощностей строительство инженерных сооружений, позволяющих подключать объекты капитального строительства. Тут необходимо решительное вмешательство государственных органов, чтобы убедить наших монополистов своевременно развивать свои мощности под вводимые, согласно утвержденных генпланов, объекты капитального строительства, а затраты не перекладывать на инвесторов и строителей.

На наш взгляд, для результативной работы по сокращению административных барьеров в строительстве при администрации города необходимо создать коллегиальный рабочий орган, в состав которого вошли бы специалисты от инвесторов, заказчиков-застройщиков, строительных организаций. Его деятельность должна быть прозрачной и эффективной.

Чтобы Уфа превратилась в «нормативный город», необходимо разработать реальный план по уничтожению административных барьеров в строительстве и ввести услугу по типу «единого окна», о котором мы долго говорим.

Это оздоровит инвестиционно-строительный климат.

— Предположим, что все перечисленные препятствия перед строителями устранены. Ничто более не мешает. Найдутся ли достаточные строительные мощности, кадры, чтобы вводить в год по 4 — 5 млн «квадратов» жилья? Ведь многие мощные тресты распались.

— Распались в основном из-за недостатка инвестиций. Спрос на услуги строителей упал ниже низшего. В этом проявилась слабость государственной политики. Примеры других стран говорят об обратном: в кризис оказывают финансовую помощь не банковской сфере, а строительной отрасли, которая вытягивает все другие сферы экономики, создавая тысячи новых рабочих мест и внося моральное оздоровление в общество и уверенность в каждого человека на личном уровне.

Как только появятся большие инвестиционные проекты тут же возродятся большие строительные организации.

Сегодня наши строители не скрывают своей обиды по поводу того, что их отрасль задвинута чиновниками из правительства на второй план, на задворки экономики. Вместо сильного министерства был образован слабенький комитет с непонятным статусом, почти без государсвтенных полномочий, неспособный вырабатывать стратегию и настаивать на нем. Вопросами строительной отрасли пытаются заниматься другие ведомства и министерства, удивляя непрофессионализм. Отрасли нужен централизующий орган с лидерскими качествами, который бы генерировал и отбирал все инновационное, что накоплено практикой. Был нашим, если говорить образно, омбудсменом.

Союз строителей Башкортостана, который сегодня насчитывает в своих рядах более 400 организаций — заказчиков-застройщиков, генеральных подрядчиков, подрядчиков, — выполняющих значительный объем работ, готов принять самое активное участие в решении любых задач в строительной сфере Уфы и республики.