Строительство жилья: что-то должно произойти

На минувшей неделе медиахолдинг «РБК Уфа» совместно с минстроем республики и Ассоциацией застройщиков РБ провел круглый стол по теме «Рынок недвижимости-2026. Новая экономическая реальность».

редставители девелоперов, финансового сектора и профильные эксперты со всей республики собрались в одном из залов респектабельной гостиницы «Шератон Плаза Уфа».

Место встречи просто обязывало не скатиться к депрессивной тональности при обсуждении проблем, вызванных продолжающимся в отрасли кризисом, и продемонстрировать оптимизм, свойственный представителям древней созидательной профессии. Каким будет рынок недвижимости в ближайший период? Какие сложности и перспективы ожидают его участников?

В первом квартале строительство жилья по стране выросло по сравнению с тем же периодом прошлого года на четыре процента. Башкирия замыкает по этому показателю топ-10 регионов: у нас рост составил три процента. От количественных показателей перейдем к качественным. Исполняющий обязанности министра строительства и архитектуры РБ Артем Ковшов, характеризуя обстановку, дипломатично выбирал смягчающие остроту ситуации выражения: «Настала эпоха низкого спроса», «Происходит сжатие рынка», «У нас распроданность квадратов 41 процент, у каких-то регионов — 18-19 процентов», «Надо заниматься с каждым застройщиком отдельно».

Выступавшие следом также демонстрировали осторожность в оценках и прогнозах. Председатель Ассоциации застройщиков РБ Денис Крашенинников задумчиво констатировал:

— Будет ли банкротство застройщиков? По Уфе таких не видим. По республике могут быть. Наши компании выбрали тактику сообразно моменту: стараются дольше задерживаться на фундаментах, не форсируют темпы работ на стенах — словом, всячески сдвигают сроки ввода объекта.

Исполнительный директор Ассоциации Адель Сайфуллина высказалась за то, чтобы ипотеке подобрать альтернативные инструменты, а сама ипотека должна быть строго адресной.

Существенную проблему затронул генеральный директор АО «Первый трест» Ильдар Гарипов: семьи, желающие получить ипотечный кредит, нередко не могут пройти банковскую проверку, вопросы по доходам возникают то к одному супругу, то к другому. И высказал твердое убеждение: «У людей должна быть возможность покупать жилье».

Большинство участников круглого стола, понятное дело, защищали интересы застройщиков, так сказать, по-братски. Банкиры отстаивали заоблачные процентные ставки. Посредники в лице агентов по продажам рекламировали свои услуги, без которых, по их же словам, «рынок замрет». И никто, по сути, не признался вслух в том, что фигура номер один на рынке недвижимости — это простой покупатель. Со своим тощим кошельком, работающий в промышленности, оборонке, в сферах медицины и образования. Пора бы уже четко сказать, что основная причина возникновения кризиса — затоваривание рынка новостройками, которые в последние годы возводились без учета интересов простого покупателя и его низкой платежеспособности.

И лишь директор федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева осмелилась на глубокий анализ рынка, назвав вещи своими именами, и высказала наболевшее у многих:

— Не совсем понимаю, для кого строим столько?! Построено с таким избытком, что должно произойти что-то новое на рынке жилья. Должны появиться новые инструменты реализации введенных квартир: аренда с правом последующего выкупа, накопительные системы, смена жилого фонда. Возможна реновация по московскому варианту. Должен смениться концептуальный подход: что строить, как строить, где?

По мнению Елены Андреевой, семейная ипотека не будет основным драйвером в строительстве жилья, то же самое и рыночная ипотека. В других регионах страны тоже заняты поиском путей, как сбалансировать спрос и предложение. Например, в Мордовии, которая по количеству населения в четыре раза меньше Башкирии, в минувшем году приняли государственную региональную программу по предоставлению квартиры бесплатно, на условиях аренды, с правом выкупа в последующем по остаточной стоимости семьям при рождении первого ребенка. Есть при этом определенные условия: у супругов должен быть некоторый «стаж» проживания в регионе и работа. Широко распространена аренда в Воронеже, городах Свердловской области. Да что там говорить про российские регионы, когда в странах Большого Запада основной жилой фонд давно находится в аренде, причем договор аренды с гражданином заключает сам застройщик. Да, при такой практике получение прибыли растягивается на десятилетия. К подобной концепции бизнеса наши застройщики не приучены — им маржа нужна сразу и много.

К концу года, по признанию Артема Ковшова, существование 20-30 процентов застройщиков республики будет под вопросом. Такова суровая правда жизни. Кризис в отрасли обязывает к перестройке производства, технологий, организации труда, а самое главное — мышления.