Арифметика квадрата

Но равновесие на рынке жилья хрупкое, признают специалисты отрасли, обсуждавшие проблему на деловом завтраке в газете «КоммерсантЪ». Насколько удержится платежеспособный спрос населения? Начнется ли рост цен на стройматериалы, которые во многом привязаны к курсу доллара? На эти вопросы сейчас нет однозначных ответов.

— Не исключено, что в перспективе ближайших нескольких месяцев показатели возведения и покупки жилья будут колебаться, но к концу года вновь выйдут на обычные результаты, — считает, например, зампредседателя Госкомитета по строительству и архитектуре Артем Ковшов.

В такой ситуации от строителей ждут в первую очередь осмотрительного поведения. Не стоит начинать возведение нескольких домов сразу, лучше концентрировать силы и финансы на одном здании. У застройщиков появилось, судя по другим регионам, искушение искусственно занижать цены на жилье. Но это в конце концов может обернуться работой себе в убыток.

— Поэтому мы будем в ручном режиме следить за ситуацией, чтобы через год-два не получить очередную волну обманутых дольщиков, — обещает Артем Ковшов.

Примечательно, что сейчас по республике выдано разрешений на строительство в общей сложности примерно на пять млн кв. метров. Реально строится примерно в два раза меньше. Что касается остального, то в правительстве пока не собираются подгонять строителей. Пусть рынок развивается максимально спокойно. Более того, на днях для отрасли приняты такие меры господдержки, как субсидирование некоторых видов процентных ставок для застройщиков, организуется централизованная закупка материалов, менее строгими станут требования к срокам выполнения тех или иных работ.

В Башкирии пока нет ясности с иностранной рабочей силой. Не секрет, что отделочными работами в основном занимаются приезжие, граждане из бывших республик СССР. Они прибывают в Россию, как правило, весной и уезжают осенью. В связи с закрытием сообщения здесь, конечно, появляется проблема. Над которой сейчас бьется правительство Мишустина. Окончательного решения пока не найдено. Это, кстати, может косвенно ударить и по программе капитального ремонта подъездов.

Сейчас в республике работает несколько программ, которые также могут сгладить ситуацию. Одна из них, жилстройсбережений, в эти недели обретает второе дыхание.

— Сейчас в программу вошли около восьми тысяч человек. Людей привлекает стабильная ипотечная ставка, гарантии получения жилья. Тем более на фоне того, что коммерческие банки будут повышать свои кредитные требования, — рассказывает Евгений Декатов, руководитель дирекции по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ РБ.

По его мнению, ипотечный рынок в целом практически исчерпал себя. В прошлом году финансовые структуры заметно снизили процент по жилищным кредитам, но объемы покупок от этого практически не увеличились. В Башкирии, например, число ипотечных договоров, зафиксированных Росреестром, в феврале прошлого года составило 7051 запись, в феврале нынешнего — 7103. Причем заметно больше людей стало брать кредиты под «последний довод» — залог недвижимости. В целом же по России уменьшение за прошлый год составило четыре процента. А рост ставок вызовет дополнительное напряжение. На этом фоне программа ЖСС смотрится очень привлекательно и дополнительные меры поддержки ей вряд ли необходимы.

Тем не менее и здесь пошли дальше. Вскоре жители республики, у которых родился второй или последующий ребенок, смогут существенно снизить срок накопления средств.

— В сочетании с «Семейной ипотекой» вскоре будет принята другая программа, которую мы пока называем «Беременная ипотека», — пояснил Евгений Декатов. — Граждане, у которых родился второй или последующий ребенок, смогут копить средства в ускоренном режиме, минимальный срок составит не три года, а девять месяцев. Будет снижен и процент ипотеки, он составит 3 — 4 пункта вместо обычных 5 — 6. Документы практически готовы к внесению в правительство, надеемся, что вскоре их утвердят.

Настоящий бум вызвала в республике и «Сельская ипотека». Здесь кредитный заем не превышает трех процентов, условие — дом должен быть расположен в сельской местности. Всего за 1,5 месяца работы программы одобрено уже около 1,2 тысячи кредитов.

— Развитие программы идет через согласование заявок с минсельхозом республики, — поясняет руководитель отдела по развитию партнерского канала продаж башкирского регионального филиала Россельхозбанка Артур Муфтахутдинов. — В первую очередь у людей вызывает интерес уже готовое жилье, следом по востребованности идут кредиты на дома в стадии возведения и на будущее строительство.

Льготная ипотека компенсируется строгостью проверок заявок — в Минсельхозе России внимательно следят, чтобы жилье находилось именно в сельской местности, чтобы люди не получили займы на второе или третье свое жилое строение. Ожидаемо в лидерах оказался Уфимский район. Преимущества экологически чистого жилья в сочетании с находящимся под боком мегаполисом с его развитой инфраструктурой прельстили уже многих.

Как отмечает замглавы администрации Уфимского района Кирилл Паличев, главная проблема, конечно, связана с увеличением объемов строительства. Поэтому уже не раз представители администрации встречались с застройщиками, чтобы определить общую стратегию развития муниципалитета. Есть достижения на административном «фронте»: с месяца до четырех дней удалось сократить сроки многих согласований и разрешительных процедур. «Важно, что республика обратила внимание на нас в части строительства социальных объектов. В прошлом году их было возведено четыре, есть планы и на этот год», — подчеркивает Кирилл Паличев.

Эксперты в один голос предсказывают в ближайшее время рост банковских ипотечных кредитов. Но рост умеренный, ставки поднимутся примерно до 10 процентов, не более. По крайней мере, так им видится ситуация из дня сегодняшнего.

Интересно, что заметно вырос спрос на жилье бизнес-класса стоимостью от 120 тыс. рублей за кв. метр и выше. Как заметил Игорь Моргачев, руководитель направления по работе с банками ГК «Первый трест», число покупок жилья в престижном доме «Соты» увеличилось чуть ли не в два раза. В общем, люди с достатком, опоздавшие или не желающие играть на курсе доллара, без раздумий сейчас меняют деньги на недвижимость.

Тем не менее стройсектор сам по себе достаточно инертен. По опыту работы в кризисные периоды в Москве и Московской области коммерческий директор группы компаний «Садовое кольцо» Анатолий Баталин прогнозирует, что в ближайшие три месяца можно ожидать рост продаж квартир примерно на 30 процентов, затем в течение полугода не исключен спад, но в итоге все вернется к прежним показателям. С ним, в принципе, согласились и все другие участники разговора. «Да, ситуация с коронавирусом накладывает свой отпечаток, но, думаю, она все-таки закончится раньше, чем успеет измениться общая картина на строительном рынке. Главное, мы видим, насколько внимательно и серьезно власти относятся к проблеме, это, конечно, внушает оптимизм», — поделился своими прогнозами московский специалист. И что важно, те проблемные объекты, за которые взялось сейчас «Садовое кольцо», имеют перспективу — уже в этом году первые из обманутых дольщиков уфимской компании «Госстрой» должны получить ключи от квартир.

Что же касается социальных объектов, то здесь стратегический подход уже найден. В частности, в прошлом году по Башкирии было возведено 48 садиков и детских школ, в этом есть шанс выйти на такую же цифру.

— Те объекты, по которым заключены контракты и завершены проектные работы, в основном будут строиться. По остальным станем решать с учетом возможностей, — поясняет Артем Ковшов. — Сейчас еще одна наша задача — заложить в РАИП резерв. Большинство смет на строительство было сверстано в прошлом году, с тех пор валютный курс изменился, видимо, потребуется своего рода страховка в 20 — 25 процентов от прежних цен. Пока в республике имеется запас стройматериалов для различных видов работ примерно на два месяца. И пока цены заметно не изменились, этот запас постараемся увеличить.

На днях Башстат объявил, что по итогам первых двух месяцев года в республике введено в действие жилья общей площадью 379 тыс. квадратных метров. Это на 8,6 процента больше, чем за аналогичный период 2019 года. В итоге Башкирия занимает пятое место в России и второе — в Приволжском округе. Специалисты полагают, что при заданном алгоритме действий позиции республики не упадут и в дальнейшем.