С вертикали на горизонталь

С черной кошкой в темной комнате сравнил и. о. министра строительства и архитектуры РБ Артем Ковшов индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Такую аналогию чиновник использовал на состоявшемся в июне форуме «Уфа кирпичная 2.0», на котором организаторы пытались вызвать участников на прямой диалог по самым острым проблемам жилищного строительства.

Кто-то из участников форума точно заметил: многоквартирные высотки строятся вертикально, ИЖС же — явление горизонтальное. Отсюда у последнего — другие хлопоты и заботы. Из 3,3 млн квадратных метров жилья, вводимого ежегодно в республике, 2,3 млн приходится как раз на индивидуальные дома — это 70 процентов. Впечатляющий показатель. И это при том, что ИЖС все предыдущие годы развивалось хаотично, вне отеческой заботы со стороны федерального правительства, которое основное внимание направляло на МКД — многоквартирные дома. Тут застройщики пользовались щедрыми бонусами в виде льготной ипотеки для некоторых категорий покупателей, проектным финансированием, земельными участками с подведенной инфраструктурой — все за счет государства. Да так увлеклись, что более половины квартир в новостройках из-за неподъемных цен остались к 2026 году нераспроданными. Наступил кризис.

А между тем ИЖС — это растущий рынок. Но он нуждается в серьезном анализе: для кого строить, где предпочтительнее — на селе или в пригороде? Из какого материала? Кто будет строить: генподрядчик или сами граждане, как традиционно сложилось в России? Между тем участников форума беспокоила дальнейшая судьба застройщиков, занятых на МКД. Смогут ли они перепрофилироваться, сойдя с городских высоток на землю, отведенную под одно-, двухэтажные дома? Ведь, по признанию замминистра строительства и архитектуры РБ Элины Даминевой, маржа на ИЖС в 15 (!) раз ниже, чем на МКД. Конечно, застройщики, привыкшие к высоким прибылям, постараются сделать все, чтобы подогнать ИЖС под свои запросы и привычки. Цены и здесь неминуемо должны взлететь?

Есть такая девелоперская компания «Жилой квартал», которая давно обосновалась в Уфимском районе и возводит коттеджные поселки. Покупатели в большинстве своем не сельчане, а те, кто намерен жить в мегаполисе. Ничего предосудительного в этом нет. Но такие коттеджные поселения далеки от решения задач, обозначенных в национальном проекте по гармоничному развитию как сельских, так и городских территорий. Потеряем село — потеряем страну, не устают повторять представители науки и общественники. Звоню в вышеназванную компанию, интересуюсь ценами. Так, одноэтажный коттедж на 80 «квадратов» при шести сотках земли, без отделки продается за 11,5 млн рублей. Половина таунхауса в 70 «квадратов», на трех сотках — за 8,4 миллиона. Дороже, чем квартиры в мегаполисе. Ну и попутно хочется упрекнуть девелоперов за названия поселков, которые используются как тихое вторжение в наш быт англицизмов: Михайловка Green, Зубово Life, Гудвилл Парк. Не каждый житель поселка способен их перевести на родной язык — башкирский или русский. Кстати, в микрорайонах МКД творится то же самое — удары по суверенитету русского государственного языка вошли у застройщиков в традицию.

На форуме, к сожалению, не было названо количество сельчан в удаленных аграрных муниципалитетах, нуждающихся в жилье. А таких там немало. Например, по словам начальника отдела строительства и архитектуры администрации Миякинского района Табриса Губайдуллина, там таковых 110 семей, начальник отдела архитектуры администрации Иглинского района Радик Багаутдинов привел цифру 200 семей. Основная причина — низкие доходы и дорогие кредиты. Глава Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Валерий Фадеев, выступая нынче 3 июня в «Российской газете», привел следующие цифры: в финальной стоимости квартиры собственно издержки на ее строительство составляют всего четвертую часть, а то и пятую, остальное — прибыль, налоги, ипотечные платежи. Основная цель — дать возможность приобрести жилье как можно большему количеству граждан — забыта напрочь. Наши застройщики чуть что, прикрываются рынком, дескать, живем по его правилам. Да нет вовсе, рынок создает конкуренцию, при которой цены должны падать, а не только расти. Последний опрос показывает, что 92 процента россиян считают, что государство должно участвовать в обеспечении граждан жильем.

Сельские жители республики до сих пор вспоминают добрым словом республиканскую программу «Домокомплект», которая действовала с 2011 по 2021 год и в рамках которой смогли обзавестись благоустроенными домами из древесины или кирпича более тысячи семей, живущих в деревнях. Им по ходатайству местных органов власти выдавали из бюджета небольшой заем, который централизованно шел на приобретение домокомплекта. Важно подчеркнуть: заем возвратный, под пять процентов на пять лет. Все участники, которых банки не подпускали к себе за кредитами из-за низкого семейного дохода, своевременно рассчитались с бюджетом. Желающих записаться в программу и сегодня много в каждом районе, но «Домокомплект» без объяснения причин тихо свернули. Поговаривают, что пролоббировали этот шаг избалованные прибылями девелоперы.

Представитель компании «Этажи» призналась на форуме, что ИЖС развивается динамично, хорошо, пока без НДС. Если же его введут, то цены на индивидуальные дома вырастут более чем на 20 процентов. Но это зависит уже от воли государства.