Все новости
Экономика
29 Октября 2013, 20:02

Дороговизна в «квадрате»

Эксперты не верят, что в обозримом будущем цены на уфимскую недвижимость приблизятся к доходам населения

На рынке недвижимости началось сезонное оживление, но цены на жилье так и не снизились. Более того — опять повысились. До московских, слава богу, еще не доросли. Но к питерским уже подошли вплотную. Так утверждают эксперты, однако единодушного мнения о причинах такого расклада у них нет. Каждый дает свое объснение, но прогнозировать ситуацию, по большому счету, не берется никто. Даже запланированная массовая застройка Дема — Затон не дает оснований утверждать, что жилье подешевеет. Многие считают, что в лучшем случае замедлит темп роста цен.
Самое интересное, что в некоторых зарубежных странах недвижимость дешевле, чем у нас. Например, в Болгарии дом на берегу Черного моря можно купить за 800 тысяч рублей. У нас же за такие деньги — только комнату в коммуналке. Да и то далеко не в центре. Как пояснил болгарский эксперт Иван Кирнев, это связано с тем, что средняя зарплата в их стране ниже — примерно 10 — 12 тысяч в переводе на наши деньги. Отсюда и расценки. К тому же он утверждает, что у нас застройщик несет значительные расходы при оформлении госуслуг, которые потом компенсирует за счет покупателя. «Каждый этап оформления документации у вас связан с дополнительными денежными затратами. Это не может не отразиться на конечной стоимости квартиры», — говорит мой собеседник.

В самом деле, в нашей ценовой политике жилья разобраться весьма сложно. Например, одна строительная компания предлагает 90 «квадратов» в новом доме за шесть миллионов рублей. По 72 тысячи за метр. И это минимальная цена. Дороговизну застройщик объясняет тем, что дома возводят в центре. Разрешение на строительство в этой части города администрация и раньше давала скрепя сердце. Теперь же, как говорят эксперты, получить его практически невозможно. Поэтому ожидать, что «центральная» недвижимость в обозримом будущем снизится хотя бы на рубль, не стоит.

С другой стороны, в строящемся жилом комплексе по улице Софьи Перовской (а это тоже отнюдь не тмутаракань) цены колеблются в пределах 45 — 65 тысяч. Все зависит от степени готовности дома. Самая дешевая цена — на этапе проектирования. А дальше стоимость растет с каждым новым этажом. Поэтому к окончанию постройки цены уже на четверть выше. Специалист компании Виктор Тутубалин объясняет это инфляцией. «Сами посудите: стройматериалы дорожают, топливо и энергоносители — тоже. А требования к постройке домов то и дело ужесточаются, — поясняет он. — Поэтому дольщику выгоднее вносить деньги на самой начальной стадии строительства».

Если говорить об окраинах, то и здесь в строящемся доме цена за «квадрат» немногим отличается от новостроек основной городской черты. За исключением соцжилья, где квартиру можно приобрести за 36 — 39 тысяч за «квадрат». Но это черновая отделка, и к окончанию строительства цена все равно подрастает. Некоторые застройщики поднимают ее чуть ли не на четверть, а некоторые — на восемь-десять тысяч.

Есть и те, у кого цена остается неизменной от стадии проектирования и до ввода дома. Выяснилось, что это компании-застройщики, для которых деньги дольщиков большой погоды не делают. У них есть значительные собственные средства, они берут большие кредиты и закупают впрок все. Начиная от стройматериалов и кончая топливом. Поэтому инфляция по ним сильно не бьет. Более того, некоторые из таких компаний в пику своим конкурентам не увеличивают, а, напротив, снижают стоимость за квадратный метр с каждым новым этажом. «Покупателю гораздо выгоднее приобрести квартиру сейчас, скажем, за два миллиона, чем через три года за пять, — комментирует представитель застройщика. — Поэтому мы и придерживаемся такого принципа».

Если же говорить о вторичном жилье, то на этом рынке цены имеют устойчивую тенденцию к постоянному росту. Правда, со своими нюансами. Как поясняет специалист Татьяна Романова, быстрее всего расходятся «однушки». Но они и дороже. Минимальная стоимость «вторички» — 55 тысяч за «квадрат». Это на окраинах. В центре — минимум 70.

Поговорив с экспертами, удалось установить несколько главных причин дороговизны уфимского жилья. Во-первых, основная часть города зажата между Белой и Уфимкой, и строить здесь, по большому счету, негде. Каждый более или менее свободный участок уже кто-то успел застолбить. Вдобавок к этому земля в Уфе тоже дорогая. Затраты на нее могут составлять от 10 до 50 процентов в общей смете строительства дома. Если дом строится на голом пустыре, участок дешевле. Но тогда застройщик подводит сети сам, иногда ему может помочь республика, однако в любом случае это ведет к удорожанию жилья. Если же к участку подведены сети, он дорог уже изначально. Во-вторых, по сравнению с советскими временами, жилья строится намного меньше. Кроме того, застройщики говорят о «высокой покупательской способности населения». «В республике много нефтяников, которые вахтами ездят на Север. Это самая платежеспособная часть населения, — говорит Татьяна Романова. — Деньги они предпочитают вкладывать в недвижимость. К тому же люди устали жить в «хрущевках», поэтому, несмотря на кризисы и нехватку денег, стремятся перебраться в более комфортабельные дома».
КОММЕНТАРИЙ
— Цены на жилье растут потому, что в республике рынка недвижимости как такового нет. Спрос превышает предложение, а квартиры раскупаются, как горячие пирожки. Если рынок жилья будет — цены автоматически поползут вниз. Но для этого надо строить по четыре миллиона квадратных метров ежегодно. То есть по одному «квадрату» на каждого жителя региона.
Как утверждают эксперты, сейчас наблюдается некоторый отток покупателей — кризисы сделали свое дело. Начало двухтысячных застройщики вспоминают как самые «золотые» времена. «Помнится, приехала к нам семейная пара, — рассказывает Виктор Тутубалин. — Оба, как говорится, «в соболях». Покупают квартиру: это муж жене подарок такой делает. Жена мужу, — ответный реверанс. Пока, говорит, документы на квартиру оформляют, поехали в автосалон, я тебе машину подарить хочу. Сейчас таких клиентов нет. Квартиры люди берут в кредит».

Что касается коттеджного строительства, то, по словам эксперта Наиля Гилязова, последние несколько лет не удается перешагнуть некий порог. Специалисты объясняют это тем, что рынок земли в республике долгое время был закрыт. Загородные площади отводились только под бюджетные проекты типа Шамонино. К тому же это были территории «дальнего доступа» к Уфе за исключением нескольких поселков, вроде Чесноковки. А между тем в России практически вокруг каждого города-миллионника коттеджи растут, как грибы.

Сейчас ситуацию решили исправить. Под Уфой планируется массовая коттеджная застройка, предварительно наметили сразу 7 строительных площадок. Но, как пояснил главный архитектор администрации Уфимского района Артем Ковшов, называть точные места застроек пока рано. Еще не совсем ясно, переведут ли эти площади из категории земель сельхозназначения в категорию земель населенных пунктов.

В строительстве загородного жилья изменились также и приоритеты. Если раньше республика планировала направить бюджетные деньги на застройку «треугольника» Федоровка — Елкибаево — Карпово, то теперь решила направить финансы на освоение Забелья. Это объясняют меньшими затратами и большей эффективностью. А освоение «треугольника» решили предоставить частному капиталу.

А частный капитал уже намерен начать масштабную застройку в поселке Шмидтово. Также в планах частных застройщиков поселок Елкибаево, где начнут возводить социальное жилье. Кроме него очень перспективным для коттеджного строительства считается Иглинский район. В частности, поселок Ново-Иглино, где одна компания тоже желает развернуть широкую деятельность.

Впрочем, коммерческие структуры считают строительство загородного жилья рисковым предприятием. Поэтому они стремятся «упасть» на бюджет и влезть в госпроекты вроде строительства соцжилья для учителей, медиков и военных. Особенно преуспели в этом банки. Охотно кредитуют участников этих программ, но давать деньги на «нулевое» освоение загородных проектов не спешат. Как пояснил мне один из банкиров, никто толком не знает экономического эффекта от такого вложения.
Читайте нас: