Дефляция в «квадрате»

Стоимость жилой недвижимости в Уфе сейчас близка к своему максимуму и, возможно, в ближайшем будущем квадратные метры станут доступнее. Об этом все чаще говорят и риелторы, и чиновники республиканского госстроя, и представители администрации столицы.

На площадке Форума инвестиций, недвижимости и девелопмента они в очередной раз обсудили перспективы развития рынка.

Мы уже привыкли, что свое жилье стало одной из самых дорогих целей в жизни. Когда оно может быть действительно доступным в теории? Если обратиться к примерам рынка компьютеров и сотовых телефонов, то на старте массовых продаж они тоже имели очень высокие ценники, а сейчас, наверное, большинство представителей так называемого среднего класса имеет по паре «трубок» и хоть какой-то ноутбук.

Метры в цене

Конечно, китайскую электронику с недвижимостью сравнить сложно. Нам гораздо ближе пример с автомобилями. Лет 30 назад квартиры, в том числе и в Уфе, чуть ли не бартером меняли на авто, тогда еще отечественные, советские. «Железные кони» были в дефиците. Сегодня же объявления о продаже дорогих иномарок объясняются трудностями с ипотекой. Загляните на любой интернет-стенд, убедитесь сами. Достать можно любую машину — от банковского неликвида до эксклюзивной модели под заказ из Европы и США. А сколько продлится дефицит жилья?

Цены на квартиры в Уфе увеличились с начала года, по разным оценкам, от 13 до 17 процентов. Такая вот инфляция в «квадрате». Стандартная тридцатидвухметровая однокомнатная квартира в старой пятиэтажке-хрущевке стоит больше двух миллионов рублей. Причем практически в любом районе Уфы — историческом центре, на проспекте Октября, в Зеленой Роще. Кстати, жилье в Сипайлово иногда дороже, чем в центральной части города. Неужели из-за строящегося аквапарка? Понятно, что приведенная выше цифра — лишь цена продавца, но именно она отражает общее настроение рынка.

Более объективно ситуацию позволила оценить прошедшая выставка-ярмарка «Недвижимость. Осень-2012». Собравшиеся на одной площадке представители фирм-застройщиков, банков, госструктур недвусмысленно дали понять, что предложений жилья скоро станет больше, и это отразится на цене.

Пока же средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах сложилась на уровне 47 тысяч рублей. В первичном сегменте разброс цен достаточно значителен и варьируется в зависимости не только от расположения, но и от степени готовности домов. Так, Инвестиционно-строительный комитет Уфы предлагает квартиры в микрорайоне Затон Северо-западный по цене от 41 тысячи рублей за «квадрат», в то время как Фонд жилищного строительства оценивает жилье от 47 тысяч на улице Кольцевой до 67 тысяч на улице Заки Валиди. Сдача домов с наиболее привлекательными ценами намечена на конец 2013 — начало 2014 года.

Цены на «вторичку» значительно выше — около 57 тысяч за квадратный метр. Наибольшее значение показателя — для однокомнатных квартир — 60 тысяч рублей, наименьшее — для трехкомнатных — 54,5 тысячи. Среди относительно доступных вариантов остаются Затон и Шакша — около 42 — 44 тысяч рублей за «квадрат». Остальные районы, даже Дема и Черниковка, уверенно прешагнули 50-тысячный порог.

Строительство жилья в Уфе составляет более трети общереспубликанского объема. Отчасти поэтому столичные цены тянут за собой стоимость пригородного жилья и недвижимости в крупных городах республики. Квадратный метр в регионе «плавает» на уровне 30 тысяч рублей.

В связи с этим государство возлагает надежды на несколько действенных мер. Часть из них уже начинает работать, через год-два вступят в практическую фазу и остальные направления. Рассмотрим их подробнее.

Что в год грядущий нам построят?

В начале октября вышло в свет постановление правительства Башкортостана «О субсидировании из бюджета РБ части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в 2012 — 2013 годах гражданами в кредитных организациях на приобретение у застройщиков жилья экономического класса». Суть документа в том, что республика в течение первых пяти лет компенсирует три процента банковской ставки по ипотеке, взятой под жилье так называемого эконом-класса. Документ устанавливает и верхний порог госпомощи — 300 тысяч рублей.

Аналогичная программа действовала и в прошлом году, тогда в ней участвовали 13 банков. Как нам сообщили в госстрое, список банков по очередному ее этапу еще не сформирован. Критерии отнесения к эконом-классу остались прежними, их параметры определяются прошлогодним постановлением правительства и размещены на сайте госстроя.

— Развитие жилищного строительства без ипотеки невозможно. Но существующие условия приобретения жилья по ипотеке продолжают оставаться обременительными для людей, — считает помощник председателя Госкомитета по строительству и архитектуре Рустам Тукаев. — Банки свою прибыль стараются не упустить, и это делает ипотечные программы непривлекательными. Поэтому республика пытается часть проблем решить.

Еще одно направление, разговоры о котором идут достаточно давно, — комплексная застройка территорий. В следующем году в Уфе наконец начнется массовое освоение огромной площадки в районе Демы — Миловки — Романовки — Затона. Иначе этот участок называется Забельем. Предполагается, что за семь лет там появится шесть миллионов квадратных метров жилья. Причем доступного по цене. По площади это практически половина современной Уфы.

Сейчас чиновники прорабатывают механизм госучастия в проведении к площадке инженерных сетей — электричества, газа, воды. Для этого создана компания «Башкирские инженерные сети». Предполагается, что проект будет реализован на принципах государственно-частного партнерства, то есть к бюджетным средствам добавятся деньги инвесторов и банковские средства. Сколько в идеале может стоить такое жилье?

— Реальная себестоимость квартиры с чистовой отделкой без учета инженерных сетей колеблется от 23 до 27 тысяч рублей за квадратный метр, — говорит первый зампредседателя госстроя Николай Гавва. — Планируем удержать итоговую цену в районе 30 тысяч, что сделает для остальных застройщиков невыгодным держать ту цену, которая есть сейчас.

И в самой Уфе точечную застройку постепенно сменяет комплексная. Одна из основных площадок — Глумилино. Кроме того, специалисты отмечают, что большое внимание городские власти будут уделять развитию территорий. Проще говоря, целые кварталы старого жилья будут сноситься для возведения современных домов. Понятно, что в этом плане наиболее привлекателен для строительных фирм центр Уфы.

Не спать!

По большому счету, дефицит жилья в регионе не так уж и велик. Выставка недвижимости представила достаточно много предложений не только в столице, но и по республике в целом. Другой вопрос, насколько платежеспособный спрос отражает реальную потребность в жилье. Здесь проблем пока хватает, что вынуждает население зарабатывать буквально на всем. Так, например, в приобретаемых молодыми семьями квартирах часть комнат нередко сдается в аренду.

Новые микрорайоны, возводимые при участии государства, в принципе, должны улучшить ситуацию. Остается надеяться, что амбициозные планы властей будут реализованы своевременно и в полном объеме. Но в связи с этим возникает целый список других проблем. В частности, необходима хотя бы какая-то проработка социальной и экономической инфраструктуры новых площадок. Иначе мы рискуем получить всего лишь спальный район, и на практике население города столкнется с массой труд-
ностей, например, транспортным коллапсом. Уже сейчас ежедневные потоки людей в центр и обратно перегружают улицы. Что же будет в перспективе?

Еще одна проблема периодически всплывает в обсуждениях — подготовка площадок для новых районов. Неоднократно слышал, что новые комплексы в Деме якобы построены на болоте. Что в этом плане будет с Забельем? Масштабная отсыпка предстоит и по Кустаревскому проекту. А ну как через пару-тройку лет эти комплексы «поплывут»? Или городские власти рассчитывают на продолжение засушливых сезонов? В любом случае подходить к выбору жилья пока нужно максимально тщательно, чтобы в итоге был найден все-таки оптимальный вариант, а не просто лучший из доступных по цене.

КОММЕНТАРИЙ

Евгений Декатов,

заместитель начальника отдела экономического анализа и статистики Национального банка:

---

— У республиканского бюджета недостаточно средств на освоение всех территорий, предназначенных для комплексной застройки. Привлечь средства можно на условиях государственно-частного партнерства, но, на мой взгляд, нужна комплексная программа, четко прописывающая механизмы взаимодействия. Для всех участников должны быть понятны условия входа и четкие социально значимые результаты.

Банки, в принципе, к сотрудничеству готовы. Они, прежде всего, организации коммерческие, на первом месте у них стоит вопрос прибыльности.