Застройщики могут прикорнуть на подушке

Строители и банкиры с момента внедрения эскроу-счетов стали напоминать сиамских близнецов — не могут существовать друг без друга. И у тех и у других прибыли от продажи квартир растут либо не растут одинаковыми темпами. При этом «исполнитель главной роли» — покупатель — остается на втором плане. Точнее, даже на втором плане ему не оставляют места. Однако нынешний год изменил положение действующих лиц на рынке жилья. В частности, из-за отмены многих видов льготной ипотеки.

Что случилось?

И чего ожидать в ближайшем будущем?

На эти вопросы пытались ответить эксперты, собравшиеся на круглом столе в издании «Коммерсант-Башкортостан» с участием журналиста «РБ».

Не много ли люксов?

Для начала вникнем в смысл понятия «льготная ипотека». Льготная — значит, субсидируемая государством из бюджета. То есть за счет налогоплательщиков. За наш счет с 2020 года оживилось строительство жилья. Застройщики с каждого «квадрата» постарались получить максимальную маржу, возводя в основном дома высокого класса — премиум, люкс — и совершенно забыв о стандартных, доступных для населения. Денежки, перетекающие из карманов рядовых покупателей на эскроу-счета, принесли огромные прибыли банкам. Такое основополагающее понятие, как покупательная способность народа, было исключено с момента опьянения от множества программ льготных ипотек.

Наша газета в статье «Ипотека — путь в нищету» на примере семьи из трех человек с маленьким ребенком, в которой муж зарабатывает немногим больше ста тысяч рублей и платит за ипотеку ежемесячно свыше 50 тысяч, показала, что на оставшиеся средства прожить проблематично. Тем более что детская одежда и игрушки догнали и где-то перегнали по ценам товары для взрослых — бизнес наживается на святом. Подобную арифметику каждый читатель может применить и к себе. Да, строительная отрасль оживилась, в республике в прошлом году впервые в истории ввели 3,3 млн квадратных метров жилья, однако, по данным «Дом.РФ», нераспроданными оставались на конец года 37 процентов новых квартир. Тоже впервые в истории. Рынок явно перегрелся.

Такая обстановка сложилась в среднем и по стране. В том же «Коммерсанте», в номере за 4 сентября нынешнего года, вышел обзор событий в отрасли под тревожным заголовком «Новостройки уходят в минус. Выполнение нацпроекта по жилью оказалось под угрозой». Замминистра строительства РФ Никита Стасишин считает, что пока на 2024 — 2025 годы есть задел, так сказать, подушка, созданная в предыдущие два-три года, а в 2026 — 2027 годах может наступить спад ввода жилья. О том же шел разговор и на круглом столе в Уфе.

— Площадки под новые жилищные комплексы есть, застройщики встали на ноги, запас прочности тоже есть, — перечислил плюсы настоящего момента и. о. министра строительства и архитектуры РБ Артем Ковшов. — Улучшилось качество домов — их не стыдно показывать гостям, действует программа «Стимул», позволяющая финансировать прокладку инженерных сетей. Нынче предстоит изменить подходы к сносу ветхого жилья, какие-то дома переоценить заново, часть — капитально отремонтировать. Уже выделено для первого этапа сноса в текущем году 120 миллионов рублей. Главный вопрос — будет ли спрос на новое жилье, как в прошлом году?

Базовый фактор — доходы населения

Причины высокой процентной ставки Центробанка РФ и дороговизны ипотеки проанализировал управляющий отделением Национального банка по РБ Банка РФ Марат Кашапов. Чтобы картина получилась цельной, он постарался охватить панораму всей экономики, а не только отдельной отрасли.

— Спрос и предложение должны быть сбалансированы, — оттолкнулся он от ключевой фразы и расшифровал эту истину, как дважды два четыре. — Мы наблюдаем, как после 2020 года предложение стало отставать от спроса. Происходит так потому, что факторы производства ограничены, прежде всего в рабочей силе, в результате растет инфляция. Для того чтобы экономика поспевала за спросом, Центробанк и устанавливает ключевую ставку. До 2018 — 2020 годов ситуация как раз была сбалансированной, инфляция — на уровне четырех процентов, не было нужды в льготных программах ипотеки, процент по ней держался на уровне семи-восьми, не было галопирующего роста цен. Да, можно построить много, но все упирается в платежеспособность населения. Это базовый фактор. Наша республика идет в первых рядах по объему строительства жилья, но находится в списке двух десятков субъектов Федерации с конца — по объему долговой нагрузки на душу населения. Льготная ипотека была введена как временная мера, но, к сожалению, переросла в долговременную и привела к росту цены на «квадрат». Льготы должны быть направлены на поддержание социальных приоритетов, демографии, пространственного развития страны. А теперь задумаемся: корректно ли было, с точки зрения налогоплательщика, субсидировать покупку второй-третьей инвестиционной квартиры, допустим, в Москве вовсе не бедными людьми?

Это же не решение социальной задачи, а обогащение и без того состоятельных слоев общества. И застройщиков в том числе. Вот это и есть несбалансированная политика. Ситуацию надо нормализовать. Цены на первичном и вторичном рынках жилья должны прийти к равновесию. Ведь каждый человек со временем ставит цель переехать из старой квартиры в новую. Давайте вспомним, что ипотека и в прежние, благоприятные времена была доступна не всем, ею могли воспользоваться 30 процентов населения. Нельзя ориентироваться только на кредиты как фактор поддержки спроса, базовый фактор, повторюсь, — доходы населения.

— Куда цены пойдут? — продолжил размышлять Марат Кашапов. — Способность застройщиков корректировать цены зависит от их понимания рынка, ожидания спроса. Насколько мы знаем, застройщики неплохо нажились, накопили хорошую финансовую подушку безопасности, и многие из них смогут пережить этот непростой период. Мы знаем, что некоторая корректировка цен в сторону снижения уже происходит. Нас волнуют сейчас серые схемы, различные уловки продавцов под видом ипотеки от застройщика, траншевой ипотеки, всяких кешбэков, когда скрытые риски перекладываются на человека, а ценообразование непрозрачно. Поэтому, чтобы защитить гражданина, Центробанк с 1 января планирует внедрить ипотечный стандарт.

Представители нескольких застройщиков, участвующие в разговоре, признались, что сегодня они не спешат начать работы на новых площадках, пока на рынке не наступит ясность. Им важно определиться, какие проекты найдут спрос, строить ли высотные комплексы для состоятельных клиентов или стандартное жилье без гонки за маржой.

Борьба с ветхим жильём — та же реновация

Сегодня важно выйти на верную, с точки зрения бизнеса и социальной политики, тропинку на рынке недвижимости. Например, здесь важно учитывать тот очевидный факт, что существующий фонд жилья неумолимо стареет, но можно продлить срок его жизни за счет хорошего капитального ремонта. Более того, значительная часть новостроек обязана заместить ветхие дома — под контролем и при активном участии государства. Такие программы есть, но они нуждаются в существенной корректировке. Причем с учетом интересов людей, проживающих в старых домах: есть примеры городов, где руководители муниципалитетов не устраивают судебные процессы за каждый квадратный сантиметр при переселении, а сознательно идут на улучшение условий жизни человека.

Обозначился и другой запрос общества — на арендное жилье. Почему бы не отдавать квартиры в наем с их последующим выкупом? Вон ведь какой острый кадровый дефицит образовался сегодня повсеместно: не только в строительной отрасли, но и в промышленности, особенно на предприятиях оборонки. Даже под обещания высоких, по российским меркам, зарплат специалисты туда в очередь не выстраиваются. Например, в УМПО есть попытки использовать вахтовый метод с доставкой людей из других башкирских городов и сел. А если бы предложили нормальное, комфортное жилье для всей семьи, как говорят сами участники «вахтовки», дело бы сдвинулось. Да, потребуются расходы. Но вложение в кадры — самые надежные и перспективные инвестиции. Многовековая история России и европейских стран тому подтверждение. Сейчас, например, призывают строительные организации потратиться на так называемый профессионалитет, то есть на целевое обучение работников — тоже немалые траты. А почему не потратиться на арендное жилье?

Замолвим слово и о «Башкирском доме»

В апреле нынешнего года в Уфе на форуме «Строительство» состоялась помпезная презентация различных проектов домов и общественных зданий из древесины — наш ответ на поручение президента РФ Владимира Путина разработать комплекс мер по использованию деревянных конструкций в строительстве жилья, озвученное им еще в сентябре 2020 года на совещании по развитию и декриминализации лесной отрасли. Тогда же создали ассоциацию деревянного домостроения РБ. Участникам форума поручили разработать республиканскую программу «Башкирский дом». Минстрой республики обещал подготовить ее в мае. Не получилось. В беседах с крупными застройщиками ни один из них не выразил желания заняться «деревяшками» — не маржинальное это дело. Возможно, и так. Но ведь на том самом форуме выступил замминистра лесного хозяйства РБ Венер Вахитов и с гордостью рассказал о действовавшей в республике на протяжении 11 лет программе «Домокомплект», благодаря которой с 2011 по 2020 год более 1400 самых нуждающихся сельчан справили новоселье. Программа была рассчитана как раз на семьи с низкими доходами, которым банки по этой причине не давали ипотечных кредитов. Республика же стала выделять для них возвратный заем из бюджета, на который им выделялся сруб из хвои, а затем сельчане сами, привлекая родню и соседей, заканчивали строительство. По-российски просто и дешево. Программу в 2020 году без объяснения причин свернули, хотя очередь попасть в нее существует, как говорят в администрациях районов, по сей день.

С тех пор много воды утекло, было принято немало документов по развитию деревянного домостроения. Хотели поставить «Башкирский дом» на индустриальную основу, изготавливать для этого клееные плиты, панели. А недавно вдруг по телевидению прошло сообщение, что в Башкирию станут завозить домокомплекты из Беларуси. Это не ближний свет, сколько тысяч километров отделяет лесную Башкирию от дружественного государства? Артем Ковшов внес, наконец, ясность: это сообщение касалось намерений всего лишь двух бизнесменов — белорусского и нашего — чтобы попробовать, не более того. Один из руководителей московской фирмы «Селена», которая давно уже входит в число крупнейших арендаторов лесных угодий в Белорецком районе, успокоил журналиста, дескать, то была красивая декларация представителей двух дружественных стран. И заверил, что если надо, «Селена» всегда готова включиться в программу деревянного домостроения и делать под заказ любые конструкции для любых домов. Нужна лишь, как говорится, вышестоящая на то воля.

А пока напрашивается один вывод: есть у нас и мощные застройщики, и площадки, и проекты, и лес. Но нет пока платежеспособного, по аппетитам строителей и банкиров, населения.