Ипотека — путь в нищету?

Экспертная дискуссия о развитии строительной отрасли состоялась в одном из уфимских отелей в первой декаде марта. В ней приняли участие представители региональных министерств строительства, труда и семьи, отделения Нацбанка РБ, жилстройнадзора, а также нескольких компаний по производству стройматериалов.

Дискуссия выявила общее для всех собравшихся головокружение от поставленного по итогам прошлого года рекорда по вводу жилья. Цифра действительно внушительная — свыше 3,3 млн квадратных метров. Но какой ценой? Об этом если и говорят, то скороговоркой. Цена же заставляет задуматься: по разным данным, наиболее достоверные они у Дом.РФ, к концу года в новостройках страны, в том числе и Башкирии, остались нераспроданными 37 — 39 процентов квартир. Что за чертовщина такая? Нуждающихся в жилье много, но не покупают. Явление вроде бы тревожное, однако на олимпе строительной отрасли предпочитают не говорить о нем. Правда, в конце года министр строительства РФ Ирек Файзуллин на одной из оперативок застенчиво обратился к застройщикам с просьбой подумать над тем, как снизить цены за «квадрат», умерить, так сказать, аппетиты.

Главную причину низкой продаваемости квартир назвал в интервью «Российской газете» за 8 февраля 2024 года председатель общественного совета при минстрое РФ и попечительского совета Фонда развития территорий Сергей Степашин: «В среднем в нашей стране ежегодно обеспечивают жильем 4-5 процентов от общего числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся. Сложился значительный слой населения, который не может позволить себе приобрести жилье в рассрочку даже с учетом льготной ипотеки. Если в 2018 году в 17 городах-миллионниках цена жилого помещения в среднем была равна 2,4 годового дохода семьи, то в первом квартале 2023-го — уже 4 годовым доходам. То есть жилье подорожало относительно доходов на 67 процентов».

А теперь в тысячу первый раз задумаемся над сутью ипотеки. Льготной. Пусть она будет, скажем, от 3 до 7 процентов. Такие цифры, во всяком случае, имеются в виду, когда говорят о сельской местности, молодых и многодетных семьях, айти-специалистах. Для всех остальных ипотека почти под 20 процентов, редко кому посильных. В термине «льготная ипотека» есть некое лукавство: кредит дешевеет после того, как государство возместит из бюджета банку разницу в процентах, опустив их до льготного уровня. То есть умерит банковский аппетит народными же деньгами. Затем налогоплательщик, взявший ипотеку, станет десятилетиями покрывать кредит из семейного бюджета. То есть мы платим за ипотеку дважды: в виде налогов и затем — взносов.

Кого банки допускают до ипотеки? Конечно, не всех. Как объяснила участник дискуссии, зампредседателя отделения Национального банка по РБ Лилия Якупова, на ипотеку могут претендовать только те семьи, у которых на ежемесячные взносы будет уходить не более половины совокупного семейного дохода. Как сообщил первый замминистра труда и семьи Юрий Мельников, средняя зарплата в Башкирии составляет 56,7 тысячи рублей. Для примера возьмем молодую семью из трех человек: папа работает, мама в декрете, ребенок. В голове не укладывается, как при такой средней зарплате можно гасить ипотеку. Безусловно, подтянутся близкие родственники. В народе говорят, что ипотека — путь в нищету. В последнее время работодатели под давлением обстоятельств — все-таки повсеместно ощущается нехватка рабочей силы — начали поднимать зарплату. Правда, очень неохотно. Главным образом, на производственных предприятиях, и то не на всех. Учителей, медиков и специалистов других востребованных профессий непроизводственной сферы это пока не коснулось.

Я поговорил с соседкой — юной мамой, которая каждый день гуляет с коляской вокруг дома. Она учительница в декрете. Муж уехал в соседний с Уфой миллионник, устроился там на авиазавод, стал получать чуть более ста тысяч рублей. Семья прошла жесткий банковский контроль на предмет размера доходов, оформила льготную ипотеку почти на 30 лет, в месяц отдают по 40 тысяч рублей. На жизнь, учитывая расходы на ребенка, прикинул я, остается негусто. Даже если учительница выйдет на работу, потом придется платить за детсад, покупать мебель, одежду, еду. Сколько таких «успешных» семей смогут разрядить обстановку на рынке недвижимости? А если семья станет многодетной? Правда, захочет ли при таком экономическом раскладе? Тут проблема переходит уже в разряд демографии.

Застройщики сегодня никак не хотят слышать ту сторону, которая формирует спрос, то есть потребителя, ради которого априори существует вся строительная отрасль. Чтобы только продать свои «квадраты» в 30-этажных человейниках, вводят преимущественно маленькие квартирки-студии в 20 — 25 кв. метров. За минувший год количество объявлений о продаже мини-квартир выросло в стране на 33 процента.

В Башкирии наметился другой тренд — растет интерес к индивидуальному жилью. По поводу загородного индивидуального жилья тот же Степашин высказывается однозначно: «Здорово, потому что у нас страна огромная, большая территория.

Я вообще не сторонник так называемых агломераций, когда хотят затолкать людей в «бандустаны». Мы так страну потеряем». Запомнилось высказывание авторитетного зодчего, профессора Московского отделения Международной академии архитектуры Алексея Иванова, который выступил в Уфе на одном из урбанистических форумов. Он сказал очень веско: «Что касается теории роста городов в мире — это миф. Везде рост городов ограничен. Американский экономист Ричард Флорида доказывает, что, судя по исследованиям мировых мегаполисов (Лондон, Мехико, Сан-Пауло, Токио, Москва), чем больше жителей, тем больше дифференциация в доходах». А значит, социальное неравенство становится критически опасным.

Аграрии Башкирии чешут затылки: деревни исчезают, даже большие села не способны выдержать конкуренцию с городами, куда уезжает молодежь, обладающая навыками к работе и жизни на земле. Село ждет поддержки от государства в виде развития малых промышленных предприятий, желательно перерабатывающих. Не секрет же, что рождаемость прирастает за счет деревенских семей. Однако застройщики не проявляют особого рвения переключиться с точечных высоток в городе на индивидуальное жилищное строительство: тут низкая маржинальность, то есть прибыль. Надо вкладываться в прокладку трубопроводов, сетей, дорог. Но такова правда жизни: если хотим решить проблему минусовой демографии, надо вкладываться в обустройство жизни людей, а не угождать бизнесменам-застройщикам, под «обаянием» которых давно находятся и депутаты разных уровней, и муниципальные и региональные власти.

Стратегию жилищной политики в городе тоже пытаются пересмотреть. Об этом, кстати, шел разговор в одном из разделов онлайн-конференции, проведенной специалистами Дом.РФ. Было сказано, что даже при нулевой процентной ставке ипотечный кредит недоступен примерно 40 процентам населения России. Следовательно, надо делать ставку на арендное жилье. По опросам Дом.РФ, 24 процента семей рассматривают аренду как долгосрочное решение жилищного вопроса. Сегодня потенциал аренды готов вырасти вдвое. Речь идет прежде всего о некоммерческом найме, когда жилье принадлежит или будет принадлежать муниципалитету, государству или работодателю.

Вот, например, УМПО: здесь давно объявили о наборе на рабочие профессии с обещаниями высоких зарплат, но об арендном жилье как о серьезном стимуле для привлечения кадров пресс-служба предприятия наотрез отказалась говорить с журналистом. Хотя секретов тут быть не должно, наоборот — надо рекламировать эту услугу, если она предоставляется.

Когда же минстрой республики разработает схему и тактику переориентации застройщиков на дома с социальными квартирами? Как призналась замминистра Элина Даминева, министерство сможет ответить на этот вопрос к концу весны.

Впрочем, к маю созреет и долгожданная для сельчан программа «Башкирский домик», которая призвана заменить популярную программу «Домокомплект», незаслуженно убитую три года назад, хотя сотни жителей деревень с невысокими доходами все-таки не теряют надежду.