Проекция в квадрате

Строительство — наверное, один из самых чувствительных секторов экономики. Здесь и важный социальный аспект, ибо еще классиком подмечено: ничто так не портит людей, как квартирный вопрос. Но здесь и чистая экономика. Ведь в этой сфере завязаны десятки и сотни смежников, других предприятий. Так что нет ничего удивительного в том, что в отрасли по итогам года есть и свои достижения, и свои проблемы.

В целом и частном

У всех на слуху был 2024 год, когда в республике возвели рекордные 3,35 млн кв. метров жилья. Теперь показатели оказались скромнее, градостроители Башкирии недосчитались 300 тысяч «квадратов».

Впрочем, аналитики по всей стране предупреждали об этом заранее. С одной стороны, правительство России заметно сузило «ворота» для входа в различные льготные программы, что впрямую отразилось на количестве желающих приобрести новую крышу над головой. С другой — беспощадный банковский процент сыграл свою злую роль, жилье подорожало и опять же из-за своей высокой цены отпугнуло немало потенциальных покупателей.

В целом по России несколько иная картина. Здесь рекордным стал 2023 год, в следующем произошло сокращение почти на три процента, и сейчас ситуация стабилизировалась. Получается, что Башкирия на год отстает от общероссийских показателей.

Примерно треть «квадратов» в регионе пришлась, как и годом ранее, на многоквартирные дома, остальное — индивидуальное жилье (ИЖС). Именно здесь произошло основное снижение. Ведь не секрет, что взлетевшие цены на стройматериалы в первую очередь бьют по сельскому жителю с его и так небольшими доходами. В ведомстве характеризуют процесс как стабилизацию и не связывают с угрозой какого-то кризиса.

— После интенсивного наращивания темпов ИЖС, подпитываемых доступными кредитами, отрасль перешла к умеренной динамике. Это в том числе связано со снижением покупательной способности, ростом цен, а также снижением количества выданных ипотечных кредитов на 40%. Хотел бы отметить, что с марта 2025 года начал действовать федеральный механизм расчетов через эскроу-счета при индивидуальном строительстве. Здесь есть как плюсы, так и минусы. Несомненно, это защита вложений граждан. В то же время изменение ведет к удорожанию строительства в связи с банковскими процентами и дополнительными требованиями к подрядным организациям, — так охарактеризовал ситуацию и. о. министра строительства и архитектуры РБ Артем Ковшов.

Для сохранения взятых темпов в республике, по оценке ведомства, создан неплохой задел. По действующим разрешениям на строительство это 7,5 млн кв. метров, примерно половина из них уже «в работе». Дополнительным подспорьем должен стать и механизм комплексного развития территорий, здесь потенциал достигает почти 4 млн «квадратов», а участвовать в новой программе намерены 11 муниципалитетов Башкирии.

Аварийное меню

Отдельная социальная проблема в отрасли — расселение граждан из аварийного жилья. Порой этот процесс кажется бесконечным, ведь пока ликвидируются одни «неудобья», им на смену приходят другие.

С 2019 года в Башкирии расселено более 145 тысяч кв. метров аварийного жилья, что позволило предоставить благоустроенные квартиры 11 тысячам граждан. В том числе за прошлый год 1300 человек получили 18,7 тысячи «квадратов». Однако, несмотря на то, что тренд изменился и теперь ежегодно расселяется аварийного жилья больше, чем признается таковым, проблема остается актуальной. На сегодняшний день в республике признано аварийными 774 дома общей площадью 352 тысячи кв. метров.

Нетрудно подсчитать, что такими темпами уже внесенное в программу аварийное жилье будет ликвидировано еще не скоро. Хотя радует падающая, по оценкам ведомства, динамика: теперь в случае проблем людям предстоит ждать вынужденного новоселья меньше. Хотя для самих попавших в такую ситуацию граждан это, конечно, слабое утешение.

Еще одно направление, где в республике удалось добиться определенных успехов, — вхождение в программу так называемого инфраструктурного меню. Когда строительным организациям создаются условия для деятельности за счет предварительного подключения всех необходимых энерго-коммунальных линий. С привлечением специальных бюджетных кредитов уже несколько лет ведется подготовка территории уфимского Забелья. За пять лет здесь освоено 15 млрд рублей, 10 млрд из них — федеральные. Это создает условия для строительства почти 6 млн «квадратов».

14 объектов социального значения возведено строителями РБ в 2025 году.

Теперь настает очередь и Зауфимья. Благо запуск Восточного выезда стал хорошим стимулом.

— По данному проекту в прошлом году была одобрена наша заявка на получение казначейского инфраструктурного кредита на сумму 13,5 млрд рублей. Средства будут направлены на строительство объектов водоснабжения и водоотведения. Срок реализации проекта — до 2030 года, а градостроительный потенциал данной территории составляет 12 млн кв. метров жилья, — поясняет Артем Ковшов.

Да и в целом строители республики ставят перед собой на следующий год амбициозные цели.

— Ключевой из них остается ввод не менее 3,3 млн кв. метров жилья. Запускаем третий этап федеральной программы, которая позволит расселить порядка 14 тысяч кв. метров непригодного аварийного жилья. Необходимо обеспечить к 2030 году ввод не менее 4 млн кв. метров и расселить порядка 220 тысяч «квадратов» непригодного жилья, — обозначил приоритеты Артем Ковшов.

Построено, но не продано?

Когда и. о. министра строительства в рамках «правительственного часа» в Госсобрании Башкирии рассказал о состоянии дел в отрасли, у депутатов к нему появилось немало вопросов. Например, Вадим Старков сразу указал на такую острую проблему, как распродаваемость возведенных «квадратов». Да, по отчетам могут получиться красивые цифры, но велик ли от них эффект, если готовые «коробки» стоят пустыми? К Старкову присоединились и некоторые другие парламентарии, напомнившие, что сейчас реализация квартир остается на уровне примерно в 55 процентов. И здесь Башкирия не уникальна — с такой ситуацией столкнулись многие российские регионы.

В министерстве проблему признают. Ведь еще в начале 2020 годов в стране действовало шесть льготных программ, теперь осталась только одна — семейная ипотека.

Специалисты надеются в том числе на изменения в законодательстве. Чтобы было больше возможностей для ИЖС, обновились жилищно-накопительные кооперативы. Одновременно есть надежда на социальные программы, общая стоимость которых составляет почти 4 млрд рублей. Основная часть этих средств предназначена как раз для стимулирования нового строительства в муниципалитетах. Здесь, правда, многое будет зависеть от глав районов, им предстоит сманеврировать деньгами так, чтобы они пошли именно на новостройки, а не на вторичку.

При этом расселение из аварийного жилья по республике тоже работает на эти цели, ведь в 95% случаев в районах люди выбирают именно новые квартиры. Интересно, что по Уфе ситуация иная, здесь почти треть соглашаются получить выкупную стоимость и уже сами распоряжаются полученными средствами.

Комфортная мобильность

Непростую проблему озвучил депутат Флюр Нурлыгаянов. Он как человек с ограниченными возможностями здоровья беспокоится именно об этой категории граждан. Насколько комфортно и безопасно в новостройках сегодня таким людям?

Если говорить о пространствах общего пользования, в последние годы в республике здесь наведен порядок, число жалоб сведено к минимуму. Что касается жилья, тут ситуация более сложная. И многое упирается опять же в законодательство. В котором необходимо закрепить ширину коридоров, проемов и других мест. На сегодняшний день федеральным минстроем такая законодательная инициатива разработана, теперь вопрос — за депутатами Госдумы, которые должны внести поправки в Градостроительный кодекс.

— Есть и другой законодательный пробел. Застройщик, когда к нему обращаются с такими жалобами, часто возражает, что ему никто на начальном этапе строительства и проектирования такую задачу не ставил. Здесь тоже необходимы какие-то нормативные решения, иначе получается реконструкция здания, а это совсем другие расходы, — поясняет Артем Ковшов.

Пока еще уникальным видом новостроек остается в республике и арендное жилье. О нем много говорится, но здесь и финансы, и нормативы никак не придут к согласию с потребностями людей. Пока в Башкирии зарегистрирован лишь один такой дом, его построило для своих сотрудников УМПО. При нынешних процентных ставках последователей у машиностроителей не наблюдается.

Расширить узкие места в строительстве, в первую очередь с продажей готовых квартир, некоторые депутаты предлагают за счет внутренних резервов, снижения стоимости «квадрата». В министерстве смотрят на ситуацию осторожно. Здесь есть какие-то рычаги влияния при выделении социального жилья и переселении из аварийного, но в целом по рынку…

— Мы проанализировали ситуацию за последние пять лет по строительным материалам, ресурсам, оборудованию. В среднем рост составляет 90 — 95%. На рынке труда простых рабочих профессий фонд оплаты вырос более чем в два раза. Соответственно, потенциала для снижения стоимости квартир нет. В пределах инфляции, она, очевидно, будет расти и дальше. Как бы мы ни говорили о том, что процентная ставка для застройщиков при реализации жилья составляет ноль процентов. Но до этого они еще должны полностью наполнить эскроу-счета и реализовать все квартиры. При средней распроданности по республике в 55% мы понимаем, что все равно приходится платить повышенную ставку, — дал неутешительный прогноз Артем Ковшов.

Впрочем, в большинстве других регионов России ситуация аналогичная. По данным статистических органов, по цене «квадрата» Башкирия сейчас находится на четвертом месте в ПФО, а по итогам завершившегося года может опуститься и на пятое. Так что у всех региональных строителей ценовая проблема — общая.

По мнению депутатов, минувший год показал, что при некоторых количественных снижениях строители республики кризисные явления переносят вполне достойно. И, кроме всего прочего, нарабатывают бесценный «стрессовый» опыт. Опираясь на который, вполне реально выйти на прежние показатели.