Газета «Республика Башкортостан»

Законный развод?

Вступающий в силу с 1 июля закон по защите прав дольщиков — бомба под строительную отрасль

После вступления в силу закона квартиры обязательно подорожают, утверждают эксперты.
После вступления в силу закона квартиры обязательно подорожают, утверждают эксперты.
версия для печати
После вступления в силу закона квартиры обязательно подорожают, утверждают эксперты.

Похоже, у застройщиков появилось новое ругательное слово — «218-ФЗ». Рождение федерального закона проходило в обстановке многочисленных конфликтов дольщиков с властями и застройщиками. В результате ребенок родился то ли недоношенным, то ли с серьезным отклонением. Словом, тандем «дольщик — застройщик» не сложился в семейную пару, и теперь наступает день законного развода.

Корреспонденту «РБ» о своей точке зрения рассказал председатель правления Союза строителей республики Рашит МАМЛЕЕВ.

— Рашит Фаритович, как вы оцениваете нововведение о долевом строительстве?


— Это уже 14-я по счету и при этом самая масштабная переделка 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», вступившего в силу с марта 2005 года. Перекройка закона происходила ежегодно. Кардинальные изменения 2016-го — новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства, повышение финансовой ответственности застройщика, эскроу-счета — также вызывали острую критику в строительном сообществе.


Но они просто меркнут перед новыми правилами, которые прозвучали как гром среди ясного неба. Вход в систему долевого строительства теперь будет настолько запутанным и трудноосуществимым, что сделает строительство исключительным видом деятельности.


— С какими проблемами столкнутся застройщики, привлекающие средства дольщиков?


— Законодатель ввел новые организационно-правовые требования как к компаниям, так и к сотрудникам — руководителям, бухгалтерам, бенефициарным владельцам. Финансово ограничил деятельность: необходимо замораживать 10 процентов собственных средств на счету, невозможно привлекать нецелевые заемные средства, ограничены размеры авансирования, лимит административных расходов на оплату труда, рекламу в пределах 10 процентов от проектной стоимости строительства. Ну и еще целый ряд ограничений.


Среди других рисков для участников рынка — полный контроль всех расчетов застройщика со стороны уполномоченных банков, а также уязвимость перед контролирующими органами: появляется широкое поле для судебного и внесудебного приостановления приема средств дольщиков, жесткие ограничения по налоговым задолженностям.


Но самая губительная для строительного рынка норма — это принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство — один земельный участок». Данное нововведение коснется тех, кому выдано разрешение на строительство после 1 июля 2018 года.


Закон устанавливает возможность привлечения средств дольщиков исключительно только хозяйственными обществами в статусе ПАО, АО, ООО. Но ведь в отдельных субъектах страны до 20 процентов долевого строительства осуществляется фондами, ФГУПами, МУПами, учреждениями, казенными предприятиями. Поэтому предоставление исключительного права на привлечение средств дольщиков только хозяйственным обществам приведет к сокращению объемов жилищного строительства.


— Будут ли защищены интересы дольщиков и решены проблемы уже обманутых граждан?


— В очередной раз главной целью законодателя было искоренение проблемы обманутых дольщиков. Но, как всегда, решили ее путем введения новых обременений для застройщиков. Теперь настолько суровых, что участникам рынка предложено полностью перекраивать организационные и финансовые модели бизнеса. Остается альтернатива — уход от долевого строительства и концентрация исключительно на продаже готового жилья.


Некоторые гарантии для дольщиков в новом законе дает только положение о компенсационном фонде долевого строительства. Речь идет о защите будущих соинвесторов. Права же существующих пострадавших вкладчиков здесь не учтены.


Пока компенсационный фонд наберет достаточно капитала и заработает в полную силу, образуется временной зазор — год-два, в течение которого в регионах могут появиться новые проблемные объекты и, соответственно, обманутые дольщики.


Примечательно, что новый закон может даже усугубить проблемы нынешних обманутых дольщиков, разрушив единственный реально действующий на сегодня механизм достройки проблемных объектов. Во многих регионах России альтернативный застройщик получает новый земельный участок вместе с обязательствами по достройке проблемного объекта. Но в условиях нормы «один застройщик — одно разрешение» эта схема уже не работает, а альтернативного механизма законодатель не предложил.


Даже крупнейшие компании не соответствуют тем нормам, которые сегодня заявлены в 218-м законе. Никто работать по нему не сможет.


Если законодатель решил прекратить долевое строительство, то нужно об этом сказать напрямую, а не «душить» строительные организации. У закона мотивы, играющие на руку банкирам, и в данном случае в приоритете не застройщики.


— Какие изменения в закон напрашиваются в первую очередь?


— Нужно разрешить застройщику одновременно строить многоквартирные дома и иные объекты. Иметь несколько расчетных счетов. Отменить требование о работе с уполномоченным банком в случаях, когда застройщик работает по схеме эскроу или целевой кредит предоставлен банком, не являющимся уполномоченным банком.


Разрешить привлечение средств в форме кредитов, займов, ссуд, выпуск облигаций, векселей, получать независимые гарантии. Надо исключить возможность внесудебного приостановления деятельности застройщика на основании уведомления контролирующего органа.


— Существуют ли, на ваш взгляд, иные пути бе;зопасного привлечения средств дольщиков вне рамок 218-ФЗ?


— Как следует из анализа плюсов и минусов 218-ФЗ, эксперты ожидают сокращение объемов строительства жилья, увеличение его стоимости, монополизацию рынка девелоперов, так как с рынка уйдут малые и средние организации.


Сегодня используются три источника финансирования: средства дольщиков, банковское проектное финансирование и собственные средства девелоперов. Последние составляют 20 — 40 процентов всего объема капитальный вложений, средства дольщиков — около 50, остальное — заемные средства от кредитных организаций.


Инвестиции дольщиков на конец 2017 года в стране достигли почти 3,5 трлн рублей при строительстве 77 млн. «квадратов». Поэтому при переходе на проектное банковское финансирование необходимо получить ответ на вопросы: под какой процент банки дадут застройщикам уже не 3,5 трлн рублей, а 6 — 7 трлн для строительства 120 млн «квадратов», озвученных в майском указе? На какой период? И дадут ли вообще?


От многих из перечисленных вопросов и проблем можно уйти, если ситуацию разрешить радикально. А именно, дать возможность привлекать средства дольщиков исключительно государственным структурам. В качестве таковых могла бы выступить, например, созданная вновь госкорпорация по строительству жилья, наделенная для стартовых возможностей необходимым количеством государственных средств.


Создание госкорпорации по строительству жилья позволит решить многие проблемы. Так, выделение земли для нее может быть бесплатным и поэтому не скажется на цене «квадрата». Выделение денег для госкорпорации позволит уйти от дорогих заемных средств банков. Она сможет более «правильно» решать вопросы с монополистами по подключению объектов жилья к инженерным сетям. Это реальный шанс заставить монополистов строить объекты за пределами стройплощадок за счет собственных инвестиционных средств и не перекладывать их стоимость на цену «квадрата». Таким образом, экономия средств позволит госкорпорации направить их на комплексное освоение территории. Государство станет гарантом целевого использования средств дольщиков и будет нести ответственность за появление обманутых.


Госкорпорация будет строить жилье только на средства долевиков и бюджета, а коммерческие структуры типа ПАО, АО, ООО — на собственные и заемные средства банков с последующей реализацией жилья на рынке.


В соответствии с майскими указами президента страны перед строительной отраслью стоят амбициозные задачи: нужно к 2024 году обеспечить семьи со средним уровнем достатка доступным жильем, дать возможность приобрести жилье за счет ипотеки со ставкой менее 8 процентов, увеличить объемы жилищного строительства до 120 млн квадратных метров в год. То есть в Башкортостане предстоит вводить 3,5 — 4 млн квадратных метров жилья в год. Решить такую задачу без участия государства невозможно. А при наличии таких барьеров, каковым является 218-ФЗ, ситуация еще более усугубится.


Сегодня жилье, которое строится по ипотеке или на деньги долевиков, имеет достаточно высокую рыночную цену. Его могут приобрести не более 25 — 30 процентов нуждающихся. «Квадраты» станут доступными, если цена максимально приблизится к стоимости социального жилья. И здесь опять-таки нужно непосредственное участие государства. Так, в последние годы в республике ежегодно строится около 200 тысяч квадратных метров социального жилья, а нужно не менее одного миллиона.


Это повлечет за собой значительный прирост мощностей строительной индустрии, увеличение численности работников строительной отрасли и даст импульс развитию всей экономики региона.

Опубликовано: 19.06.18 (22:29) Республика Башкортостан
Статьи рубрики Право
Ильдар Миниахметов: причина многих бед — в доверчивости граждан.    

Написать комментарий


AHOHC
AHOHC
18.12.18
Радий Хабиров обратился с Посланием Государственному Собранию – Курултаю Башкортостана

Жители Китая больше узнают о Республике Башкортостан
08.10.13
Как оформить электронную подписку на газету

Cостав Общественной палаты Республики Башкортостан

  •  «Салават Юлаев» - «Ак Барс» 3:2
  • Выставка фотографий Аполлония Зираха «Чернобелая жизнь серебряного города».-
  • В Уфе прошли выборы председателя Уфимского федерального исследовательского центра РАН
  • Состязания соберут более 150 спортсменов со всех районов республики. Юноши от 10 до 16 лет, а также мужчины от 18 лет смогут побороться за звание лучшего в стенах спорткомплекса «Динамо».

Вернуться