Издательство «Республика Башкортостан»

Дольщики исчезнут. Что дальше?

Рынок жилья сотрясают перемены, а судьба строителей остаётся за рамками реформ

версия для печати

Так получилось, что из-за ошибок законотворцев, отстраненности муниципальных властей и банкиров от активного участия в жилищной программе обманутые дольщики вынужденно сформировались в своеобразный социальный класс. Беда всегда сплачивает. Правительству страны поручено в течение трех лет заменить долевое строительство другими источниками финансирования жилищной программы. Откуда огромная армия строителей будет брать деньги на возведение домов? Если она останется без работы, возникнет новый класс недовольных?


О проблемах, назревающих в этой отрасли, которую называют локомотивом экономики, и путях их решения корреспонденту «РБ» рассказал председатель Совета ассоциации «Союз строителей РБ» Рашит МАМЛЕЕВ.

— Рашит Фаритович, после поручения президента Владимира Путина министр финансов России посоветовал гражданам не вкладываться в долевое строительство. Чем это грозит строителям?


— Настораживает уже то, что ввод жилья в республике за девять месяцев года снизился на 200 тыс. квадратных метров. Причин много. Главные из них — всеобщая экономическая нестабильность, низкая покупательская способность населения, высокая стоимость «квадрата» и неподъемная для большинства людей ипотека. Например, при оформлении договора на 20 лет гражданин выплачивает банку двух-трехкратную стоимость квартиры.


Кредитование строительных организаций под жилье банки оценивают как операцию крайне рискованную. Если убрать из финансирования средства дольщиков и полностью перейти на кредиты банка, то цифры будут ужасающими. Судите сами: в России надо строить порядка 145 млн квадратных метров жилья в год. При средней себестоимости 30 тыс. рублей за квадратный метр с учетом того, что после этого дома надо продать в основном по банковской ипотеке, для этого банкам потребуется порядка 4 трлн рублей. При этом весь бюджет страны составляет около 16 трлн рублей. По примерным прикидкам, рост стоимости «квадрата» — после исчезновения долевиков — при использовании проектного финансирования составит от 15 до 25 процентов. Если падение доходов населения не будет преодолено, то это может обнулить и сделать, в принципе, невыполнимыми решения, предложенные правительством.


— Строителей встревожил 218-й федеральный закон о создании фонда защиты дольщиков. Почему?


— Этот закон устанавливает для строителей три фильтра — финансовый, организационный и персональный. Вот простой пример. Для строительства среднего дома площадью шесть тыс. «квадратов», при себестоимости 30 тыс. рублей за «квадрат», при средней цене продаж 52 тыс. рублей за «квадрат», застройщик должен иметь минимум 70 млн рублей собственных средств, и это не считая средств на содержание офиса и персонала. При этом с каждого договора придется еще отчислять 1,2 процента его стоимости публично-правовой компании, а это в целом около 3,7 млн рублей.


У застройщика также не должно быть никаких кредитов. Он не должен нигде участвовать в уставных капиталах, должен иметь только один расчетный счет. Вводится жесткое ограничение по расходам — не более 10 процентов от стоимости объекта на услуги банка, оплату труда с налогами, социальными отчислениями, выплатами по КЗОТу, за услуги функций застройщика, рекламу, на оргтехнику, коммунальные услуги, аренду офисов. Новый закон теперь обязывает по каждому платежу представлять банку обоснование — накладные, акты приема — передачи, проводить ежегодно аудит, а ежеквартально публиковать бухгалтерскую отчетность.


Теперь застройщик обязан иметь не менее чем трехлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов. Причем строить можно только в пределах одного разрешения, и запрещено одновременно строить по нескольким разрешениям. Словом, компания не может заниматься никакой другой деятельностью, кроме строительства конкретного дома. А если сроки строительства выбиваются из графика более чем на полгода, то она сразу попадает в поле зрения публично-правовой компании и за ней устанавливается тотальный контроль. Если мы не предпримем необходимых действий, то можно ожидать, что в республике порядка 40 — 60 процентов строительных компаний уйдет с рынка.


— Но долевое строительство не определяет состояние всего рынка жилья. Есть много других факторов.


— Да, одни сложились исторически, другие в силу упущений прошлых лет. Так, на 1 октября этого года цена «квадрата» в республике на первичном рынке составила 52 тыс. рублей, на вторичном — 49 тысяч. Этот показатель свидетельствует о недостаточном внимании к вопросам перспективного планирования, развития инженерии и о высокой стоимости земельных участков.


Второй показатель — доступность жилья. Он имеет первое по важности значение с точки зрения влияния на демографические процессы. В российском рейтинге по доступности жилья мы лишь на 72-м месте из 85 регионов. Эта цифра говорит о неудовлетворительном уровне материальной обеспеченности населения республики.


Третий показатель — обеспеченность жильем на одного жителя — 24,6 «квадрата» против 24,8 по стране. Он определяет комфорт проживания, другими словами, качество и уровень нашей жизни. Мы живем в стране с огромными национальными ресурсами и, казалось бы, просто обязаны сделать жизнь наших людей не менее комфортной, чем в развитых странах. Для сравнения: в Норвегии этот показатель равен 74, в США — 70, Германии — 43, Франции — 40.


Четвертый — это объемы ввода жилья. Показатель, характеризующий текущее состояние экономики республики. Несмотря на то, что цифры по Башкортостану впечатляют, тем не менее примерно 70 процентов вводимого жилья индивидуальное, и только 30 построено подрядным способом. Нужно устранить этот перекос: увеличение объемов подрядного строительства поможет снизить стоимость «квадрата», сделает жилье доступным.


— Вы уже не первый раз говорите, что подрядный способ строительства своего рода панацея. Почему?


— Это, конечно, не панацея для решения всех проблем, но поможет не сбиться с курса, которого придерживаются лучшие регионы. Подрядный способ позволит быстрее нарастить объемы социального жилья. Не будем забывать, что долевое строительство — это, в принципе, коммерческое жилье. Но есть другое — социальное, жилье социального найма, о котором мы много говорим, да мало делаем. В соседнем Татарстане Государственный жилищный фонд ввел в прошлом году 650 тыс. «квадратов» именно социального жилья, это порядка 100 жилых домов. То есть десятки крупных строительных организаций при такой форме организации были обеспечены работой, и 218-й федеральный закон при этом их не пугал, не говоря уже о том, что это и есть главная задача правительства — строительство доступного жилья. Значит, нам надо обратить внимание на это направление. Кстати, опыт строительства через ФЖС уже в 90-е годы в Башкортостане был распространен. Его инициировал тогда вице-министр по строительству Минираис Усманов, это помогло сохранить строительный комплекс.


Фонд жилищного строительства РБ был создан как раз для решения крупных социально-экономических задач, в первую очередь для переселения граждан из аварийного фонда. Это дало толчок развитию строительной отрасли, в то время как экономика России находилась в катастрофическом состоянии.


Схема деятельности Фонда помогла сконвертировать огромные объемы недоимок предприятий в бюджет республики и превратить их в ликвидность в виде поставок этими предприятиями в строительную отрасль материально-технических ресурсов.


С 1997 по 2003 год Фонд жилищного строительства вводил ежегодно по 270 — 290 тыс. «квадратов», 29 тыс. семей получили жилье по социальной программе, из них 6,5 тысячи — бесплатно.


С 2004 года правительство республики практически ликвидировало региональный формат поддержки населения в приобретении жилья, деятельность Фонда переформатировали с социально-экономической на узкокоммерческую.


При этом вопросы ветхого жилья были «сброшены» на муниципалитеты, формат арендного жилья так и остался на бумаге, а сектор социального жилья практически перестал существовать. Коммерциализация деятельности Фонда привела к тому, что цены на продаваемое жилье резко выросли, а объем ввода жилья сократился в годовом исчислении с 270 тыс. «квадратов» до сегодняшних 38,2 тысячи.


Смена руководителей ничего не меняла, так как политика Фонда оставалась прежней.


— Сейчас объявлен конкурс на замещение должности руководителя Фонда. Каково сегодня положение этой организации?


— Открытые источники, в частности, портал «Единый реестр застройщиков России» по итогам 2016 года расположил ФЖС на девятом месте в ТОПе застройщиков РБ, то есть передовые позиции практически утеряны. Средняя цена продаж 52 тыс. рублей за «квадрат», рассрочки нет — оплата до окончания строительства объекта.


Сравните это с жилищным Фондом Татарии — он вводит в среднем 650 тыс. «квадратов» жилья в год, занимая на рынке 37 процентов при стоимости «квадрата» в новостройках от 33 до 35 тыс. рублей. Средний период рассрочки оплаты достигает 15 — 17 лет, причем без банковских процентов. А ведь оба фонда начинали примерно в одно и то же время, наш даже несколько раньше. При этом интересно то, что Татарстан при построении своих региональных программ строительства стандартного жилья использует наш, башкирский, опыт.


— Чем сегодня можно помочь строительному комплексу, чтобы нивелировать негативные тенденции?


— Думаю, дело здесь не столько в строителях, сколько в более эффективной государственной политике. Когда мы говорим о строительстве жилья по схеме проектного финансирования — с привлечением банковского капитала, — то говорим о сегменте жилья повышенной комфортности и премиум-класса, и здесь по определению должен работать рынок. Покупатели в этом сегменте — граждане со средним и высоким уровнем доходов, их в нашей республике не очень много. А вот основная часть населения, имеющая потребность в жилье, это люди с невысокими доходами, которым сложно приобретать коммерческое жилье, и в основном это молодежь. Вот для них мы и должны разрабатывать программы строительства социального жилья, использовать различные преференции, доступные финансовые инструменты поддержки. Например, недавно была принята Программа регионального материнского капитала, при этом молодые люди могут направлять выделенные деньги на приобретение жилья. А в 2014 году было принято постановление о системе стройсбережений, где также определены формы поддержки.


Кстати, родители несовершеннолетних детей, а также их бабушки и дедушки могли бы, открыв на ребенка счет в «Стройсбережениях», вносить туда денежные вклады, вместо того чтобы баловать своих чад никчемными подарками и гаджетами, которые быстро обесцениваются. На бюрократическом языке это звучит как формирование рынка доступного жилья, то есть создание условий, которые позволят сделать приобретение жилья доступным для широких слоев населения.


Кто должен будет проводить эти решения в практику? Конечно, региональный оператор. Уполномоченный государством исполнитель формирования рынка доступного жилья. И здесь как раз мы, строители, видим восстановление роли Фонда жилищного строительства.

Опубликовано: 23.11.17 (18:56) Республика Башкортостан
Статьи рубрики Экономика
   

Написать комментарий


AHOHC

«Великие имена России»

Среди подписчиков газеты будет разыгран велосипед
08.10.13
Как оформить электронную подписку на газету

Cостав Общественной палаты Республики Башкортостан
  • Основой для книги стал социальный некоммерческий интернет-проект «Любимые художники Башкирии»
  • В рамках научного симпозиума будет продемонстрирован документальный фильм о творческом наследии Н.А. Мажитова, организована работа археологической и фото- выставок. В пленарной части будут представлены доклады ведущих отечественных и зарубежных архео
  • Джефф Монсон — известный спортсмен. Получил российское гражданство в декабре 2015 года. Выступал в смешанных единоборствах и бразильском джиу-джитсу. Монсон является двукратным победителем ADCC Submission Wrestling World Championship и чемпионом мира

Вернуться