Издательство «Республика Башкортостан»

Дом преткновения

Из-за правовой неграмотности можно потерять и деньги, и крышу над головой

Автор: Алексей ШИЛЬНИКОВ
Фото: Иллюстрация: Дмитрий ФАЙЗУЛЛИН
версия для печати

Ежегодно в республике совершаются тысячи сделок с недвижимостью. Однако большинство продавцов и покупателей слабо представляют, как правильно их заключать и какие подводные камни ждут на этом пути.

Сделку разорвать непросто


К адвокатам обратился Фарваз (имена и фамилии изменены — авт.). Несколько месяцев назад он продал семье В. жилой дом с участком за 900 тысяч рублей. После заключения договора купли-продажи покупатели зарегистрировали за собой право собственности на недвижимость и внесли задаток — полмиллиона рублей. Чтобы собрать такую сумму, они заняли в кредитно-потребительском кооперативе 450 тысяч. А спустя месяц погасили этот долг материнским капиталом. Оставшиеся 400 тысяч покупатели обязались передать Фарвазу в течение двух месяцев. Однако ни до, ни после оговоренного срока денег он так и не получил.


Через три месяца Фарваз направил в адрес В. претензию — потребовал оплатить не только покупку, но и проценты за пользование денежными средствами. А спустя несколько дней потребовал расторгнуть договор купли-продажи. Свое недовольство сделкой выразили и покупатели. Они заявили, что дом требует ремонта и не отвечает заявленным параметрам. Правда, стороны не имели понятия, как правильно разорвать заключенный договор. Тем более, что В. уже вступили в право собственности на дом и участок, зарегистрировав его в Росреестре. В конце концов Фарваз обратился к адвокатам, чтобы добиться решения проблемы через суд.


— Гражданский кодекс определяет условия для расторжения договора купли-продажи жилья после его регистрации в Росреестре, — говорит адвокат Радик Хабибуллин. — Сделать это можно либо по мирному соглашению сторон, либо, как в нашем случае, через суд. В данной ситуации основанием для обращения в суд послужил факт, что продавец так и не получил оговоренную сумму. А это является существенным нарушением договора. Кроме того, покупатель почему-то перечислил задаток на банковскую карту не Фарваза, а его снохи. Казалось бы, пустяк. Но с юридической точки зрения это тоже считается серьезным нарушением условий договора.


В результате суд удовлетворил иск о расторжении договора купли-продажи, обязав покупателя вернуть и дом, и земельный участок. Мало того — представитель Пенсионного фонда потребовал от В. вернуть в бюджет фонда полученный маткапитал. Впоследствии они обратились с апелляцией в Верховный суд. Но и он оставил решение суда в силе.


Молодожёны чуть не лишились подъёмных


Второй случай, по мнению правозащитников, и вовсе показывает полную юридическую неграмотность населения.


— Недавно к нам пришла молодая чета Кораблевых, — продолжает Хабибуллин. — По их словам, от нас им требовалась лишь небольшая консультация. Однако, когда мы вникли в ситуацию, просто оторопели.


Выяснилось, что по окончании ссуза супруги отправились жить и работать в небольшое село. Вскоре в рамках программы поддержки молодых специалистов они получили подъемные — 400 тысяч рублей. Эти деньги Кораблевы решили потратить на покупку жилья. Благо, местная жительница Никитина предложила купить ее дом. Недолго думая, стороны ударили по рукам. Чтобы подкрепить серьезность своих намерений, супруги передали женщине все 400 тысяч. Взамен получили по всем правилам оформленную расписку. Казалось бы, все было сделано правильно: в расписке говорилось, что Никитина обязуется продать им свое жилье, указывалась полученная ею сумма...


Однако в доме, помимо женщины, живут ее муж и несовершеннолетние дети. Это значит, что, кроме согласия супруга, продавцу требуется получить еще и одобрение органов опеки. Увы, со стопроцентной гарантией можно утверждать, что на эту сделку они наложат запрет. Ведь, кроме этого дома, у семьи нет другого жилья. Значит, возникает резонный вопрос — куда прописать детей после оформления договора купли-продажи?


По словам адвоката, в подобной ситуации покупатели рисковали остаться без денег и дома. Конечно, если бы дело дошло до суда, расписка давала им право на возврат переданных Никитиной средств. Однако юридическая практика знает массу примеров, когда подобные документы превращались в ничего не значащую бумажку, а судебное решение становилось практически невыполнимым. К примеру, в том случае, если продавец не имеет достаточно высокого дохода и ценного имущества для погашения долга.


— Мы предложили такой вариант: Никитина заключает со строительной фирмой договор на долевое участие в строительстве жилья и вносит полученные деньги в качестве первоначального взноса, — говорит Хабибуллин. — Продавец на это согласилась. А значит, у супругов появился реальный шанс не остаться у разбитого корыта.

СОВЕТЫ ЮРИСТА


  • При покупке частного дома убедитесь, что права продавца на дом и землю заверены и зарегистрированы надлежащим образом. Иначе вы можете столкнуться с проблемами, решить которые можно только через суд.
  • Попросите продавца предъявить вам следующие документы: свидетельство о госрегистрации права собственности на дом или акт приемной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного объекта (если дом был построен непосредственно продавцом);

если право собственности появилось при других жизненных обстоятельствах (к примеру, в результате купли-продажи, дарения, мены и т. д.) вместе со свидетельством о госрегистрации должен быть предоставлен документ, на основании которого продавец получил дом в собственность; технический паспорт домовладения, в котором фиксируются общая площадь дома и площадь каждого из помещений, а также их границы;

документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.

  • Если есть такая возможность, узнайте, кто еще имеет (или может иметь) права на это жилье. Иногда для этого достаточно побеседовать с соседями, участковым.
  • Доверьте составление договора купли-продажи профессионалам. Это поможет свести к минимуму возможный риск совершаемой сделки и избежать негативных последствий.
Опубликовано: 01.06.17 (15:33) г. Туймазы
Статьи рубрики Право
Динар Гильмутдинов: «Жизнь — это главное».   Лес после варварской вырубки придется восстанавливать.  

Написать комментарий


AHOHC

Среди подписчиков газеты будет разыгран велосипед
08.10.13
Как оформить электронную подписку на газету

Cостав Общественной палаты Республики Башкортостан
  • В основе послания главы РБ — двенадцать важнейших нацпроектов

Вернуться