Документы надо оформлять вовремя

Пожилой туймазинец Виктор Н. озадачился вопросом: как оформить в собственность долю соседа по квартире, который съехал из нее четверть века назад? Из правоустанавливающих документов он смог предоставить лишь расписку, которая подтверждала — его сосед Хайдар М. действительно продал Виктору свою долю.

И после этого отбыл в неизвестном направлении.

Предыстория вопроса такова. В конце 80-х местное предприятие предоставило двум своим сотрудникам — Виктору и Хайдару — трехкомнатную квартиру. В 1993 году они оформили ее на себя, получив при приватизации в собственность по 1/2 доли. А год спустя Хайдар решил сменить место жительства и предложил Виктору выкупить его часть квартиры. Тот согласился, передал ему оговоренную сумму, взамен получил расписку, и через несколько дней вчерашние коллеги и соседи расстались навсегда.

Недавно Виктор принял решение — подарить это жилье своей дочери. Однако при оформлении документов с него закономерно потребовали предоставить документы, подтверждающие право собственности на выкупленную им долю. И здесь дело застопорилось: оказалось, в уже далекие 90-е он не довел сделку до логического завершения. А именно — регистрации в соответствующих органах. То есть, деньги продавцу отдал, расписку получил и на этом дело встало.
— Честно говоря, вначале мы крепко задумались: что здесь можно предпринять, — говорит юрист Радик Хабибуллин. — Такие иски, как признание права собственности на дом, квартиру и иную недвижимость, изначально считаются непростыми. А уж в подобных ситуациях, когда нет ни документов, ни свидетелей, которые могли бы подтвердить факт совершения сделки, — тем более. Вначале хотели добиться, чтобы расписку приравняли к письменному договору. Однако этот вариант нас по ряду причин не устроил, и мы решили идти по другому пути. А именно — обратились в суд за признанием права собственности на эту долю в порядке приобретательской давности.

Она подразумевает, что человек открыто и добросовестно владеет этим имуществом не менее 18 лет (15 лет — непрерывный срок приобретательской давности и три года — срок исковой давности). То есть, не занял жилье самовольно, без ведома хозяина; исправно платит по счетам за ЖКУ, поддерживает недвижимое имущество в надлежащем состоянии. При этом прежний владелец отсутствует, либо не проявляет никакого интереса к имуществу.
Все эти условия Виктором Н. были соблюдены. Поэтому суд принял дело к производству и, пытаясь отыскать Хайдара, разослал запросы во все инстанции: паспортные столы, ЗАГС, нотариальные конторы... В подобных ситуациях это требование закона — выяснить, не будет ли прежний собственник претендовать на свою долю. Однако найти мужчину так и не удалось, и его интересы в суде защищали адвокат и представитель муниципалитета. В ходе судебного процесса удалось доказать, что Виктор Н. все эти годы открыто и добросовестно пользовался квартирой. Большую роль сыграли оплаченные квитанции за ЖКУ, которые он сохранял долгие годы и показания соседей. В итоге суд постановил признать Виктора Н. собственником недвижимости.

— То, что дело удалось решить в нашу пользу, — это замечательно, — говорит Хабибуллин. — Но Виктору не пришлось бы обращаться в суд, если бы 25 лет назад он оформил все документы надлежащим образом. К слову, часто в подобных ситуациях оказываются супруги, которые развелись, но не удосужились оформить раздел квартиры в соответствии с буквой закона. Такие дела в нашем производстве есть и сегодня. Впрочем, это уже другая история.

 Статья 234 ГК РФ «Приобретательная давность»

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.