Всплывать придётся вместе

Сегодня в строительной отрасли непростая обстановка. Квартиры подорожали, не раскупаются, как это было год-два назад, массовая льготная ипотека отменена. Что делать? Об этом вели разговор участники конференции о перспективных моделях и инструментах финансирования жилищного строительства и рынка жилья, состоявшейся в Уфе в рамках Международной недели бизнеса.

Говорили о российском и международном опыте. Но в первую очередь, конечно, о местном. К присутствующему на конференции заместителю председателя комитета по строительству и ЖКХ Сергею Колунову местные застройщики обращались не иначе как к представителю некой главной службы спасения: дескать, вы там принимаете законы, вы их меняете, не пора ли внести корректировки в существующие документы, регулирующие строительство, ипотеку, процентные ставки и прочие правила?

Честно говоря, разговор о проблемах на рынке жилья проходил с некоторым опозданием. Например, еще в октябре прошлого года, в период бума на рынке недвижимости, известный аналитик «Российской газеты» Георгий Бовт сделал неожиданный вывод — льготную ипотеку пора сворачивать. И назвал причины перегрева рынка: темпы роста выданных кредитов в годовом исчислении достигли 30 процентов, банки привлекают все больше рискованных заемщиков, которые тратят на обслуживание кредита более 50 процентов ежемесячного дохода, что недопустимо по нормативам, и даже появились такие граждане, которые отдают банкам более 80 процентов своего бюджета. На что они живут? Ведь ипотека и без того ведет среднюю семью в нищету. А глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков в июле нынешнего года высказался так: новостройки подешевеют в ближайшие два года или даже раньше на 40 процентов из-за отмены льготной ипотеки. Некоторые аналитики прогнозировали осторожное снижение цен на 15 — 20 процентов. Но ситуация продолжала накаляться. Вспомним даже мэра Москвы Юрия Лужкова, который буквально приказал квартирам «дешеветь».

То есть обозначил социальную роль государства в отдельно взятой отрасли, погнавшейся за неприлично высокой маржой. Однозначно, тревожные сигналы уже звучали. Например, на одном из совещаний министр строительства РФ Ирек Файзуллин призвал застройщиков подумать над тем, как снизить себестоимость «квадрата», так как цены на квартиры резко пошли в рост.

И вот наконец-то об этом заговорили и на конференции в Уфе.

С приветственным словом к собравшимся обратился премьер-министр РБ Андрей Назаров. Перечислив важные цифры по вводу жилья в текущем году — 3,3 млн «квадратов», и столько же в предстоящем, а также напомнив, что в 2030 году надо выйти на запланированные 4 млн «квадратов» в год, премьер-министр произнес, похоже, ключевую фразу приветственного слова.

— Есть предпосылки, что такая ситуация долго не продлится. Мои прогнозы оптимистичны все-таки, — сказал он. — Один-два года будет так, потом все выправится. Важно идти вперед, чтобы не отстать.

Основаниями для оптимизма, по его мнению, служат государственные программы по сносу ветхого жилья, наращиванию объемов индивидуального жилищного строительства, применению новых финансовых инструментов взамен ипотеки и запуск нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни». Продолжают также действовать льготные ипотеки для многодетных, военная, сельская, семейная. Все это окажет существенную поддержку отрасли.

— За два последних года цены на стройматериалы выросли в 2,5 раза, а на жилье лишь на 80 процентов, — сообщил Сергей Колунов. — Разговоры о том, что застройщики зарабатывают много денег, не совсем правильны. Совместно с минпромторгом будем делать попытки остановить безумный рост цен на стройматериалы, — пообещал гость из Госдумы и порекомендовал: — Необходимо повышать культуру организации рабочих мест и производительность труда. Например, если местные работники с утра долго раскачиваются на стройплощадке, затем обедают два часа вместо одного, то мигранты-корейцы четыре часа трудятся, не разгибая спины, ровно час обедают, затем также четыре часа снова вкалывают.

Поэтому неплохо было бы оснастить объекты камерами видеонаблюдения. Вообще, любой кризис учит избавляться от ненужного балласта. Компаниям необходимо пересмотреть свой менеджмент, механизмы управления, словом, встряхнуться.

Сергей Колунов пообещал также ходатайствовать о введении моратория на банкротство для компаний, которые могут в нынешней тяжелой ситуации остаться без заказов и финансирования.

Сегодня нераспроданными остается 20 — 30 процентов новых квартир. Собравшиеся задумались о необходимости введения рассрочки для покупателя. Возможно, до пяти лет. О поэтапном раскрытии эскроу-счетов, что также облегчит участь строителей.

Владелец группы компаний «ПСК-6» Андрей Носков, сопоставив размеры процентов ключевой ставки Центробанка, ставки коммерческих банков и ипотечных кредитов, предположил: а не многовато ли маржи остается у банкиров? Не пора ли делиться, ведь ПСК-6, в которой трудятся почти три тысячи человек, решает важную государственную и социальную задачу, взявшись за строительство арендного многоквартирного дома для уфимских моторостроителей, выполняющих оборонные заказы. А это, между прочим, 34 тысячи человек. Кстати, в условиях почти наступившего кризиса в строительной отрасли возведение арендного жилья оказалось выгодным заказом как для застройщика, так и для УМПО.

Предприятие сразу же взяло курс на долгосрочную мотивацию сотрудников посредством улучшения жилищных условий.

Управляющий отделением Нацбанка по РБ Марат Кашапов напомнил о том, что и застройщики, и банкиры живут в одинаковых рыночных условиях. Деньги в разное время имеют разную цену. Сегодня они дорогие. «Мы сейчас все вместе, мы в одной лодке, в подводной, — пошутил Кашапов. — И всплывать тоже будем вместе».

Застройщики и банкиры, которых так и хочется сравнить с прочной супружеской парой, смогли все-таки уйти от семейного конфликта и переключились на обсуждение новых финансовых механизмов и инструментов в организации строительства жилья, которые позволили бы сделать его более доступным для нуждающегося населения. Так, жилищно-накопительные вклады и жилищно-накопительные сбережения могли бы если не заменить ипотеку, то хотя бы приблизить людей к заветному новоселью. Но пока эти финансовые механизмы нуждаются в совершенствовании и поддержке на федеральном уровне.